Mit 1.1.2026 ist eine umfassende Reform der mietrechtlichen Wertsicherung bei Wohnungsmietverträgen in Kraft getreten. Mit dem 5. Mietrechtlichen Inflationslinderungsgesetz (MILG), Zivilrechtlichen Indexierungs‑Anpassungsgesetz (ZIAG) und dem neuen Mieten‑Wertsicherungsgesetz (MieWeG) schafft der Gesetzgeber einen neuen Rahmen für vertragliche Wertsicherungsklauseln in Mietverträgen.
Die Reform soll Rechtssicherheit in das in den vergangenen Jahren stark umstrittene Thema der Wertsicherungen bringen, insbesondere von dem Hintergrund einer Vielzahl an Entscheidungen des Obersten Gerichtshofs.
Generell gilt, dass es keine Wertsicherung kraft Gesetzes gibt. Dies hat sich auch durch die Neuregelungen nicht geändert. Voraussetzung für die Möglichkeit der Indexierung der Miete ist daher nach wie vor eine Wertsicherungsklausel im Mietvertrag. Bestehende und zukünftige vertraglich vereinbarte Wertsicherungen bei Wohnungsmietverträgen unterliegen allerdings nunmehr neuen gesetzlichen Beschränkungen.
Was galt bisher?
Aufgrund der hohen Inflation in den vergangenen Jahren waren Wertsicherungsklauseln stark umkämpft. Zudem gab es auch höchstgerichtliche Judikatur, die zu Verunsicherungen auf Vermieter- und Mieterseite geführt haben.
Ausgehend von der Entscheidung des Obersten Gerichtshofs zu 6 Ob 226/18f in einem Verbandsverfahren folgten mehrere höchstgerichtliche Entscheidungen, welche die Zulässigkeit mietvertraglicher Wertsicherungsvereinbarungen in Zweifel zogen. Zusammenfassend bestand vor dem Inkrafttreten der neuen gesetzlichen Ausgangslage – basierend auf Verbandsklagen, nach denen die "kundenfeindlichste" Auslegung heranzuziehen ist - die Möglichkeit der (teilweisen) Unwirksamkeit von Indexklauseln für folgende Fälle:
- Ausgangsbasis einer bereits überholten (nicht mehr aktuellen) Indexzahl: Die Wertsicherung ist als Ausgangsbasis jene Indexzahl des Monats des Vertragsabschlusses oder nachfolgender Monate zugrunde zu legen. Unwirksam sind Vereinbarungen, in denen die Wertsicherung auf Basis einer Indexzahl vor Vertragsabschluss berechnet wird.
- Die Anhebung des Mietentgelts in den ersten beiden Monaten ab Vertragsabschluss ist unwirksam.
- Indexveränderungen dürfen nicht nur zu einer Entgeltsteigerung führen, sondern müssen auch zu einer Entgeltsenkung führen können.
- Index: Der Verbraucherpreisindex (VPI) wurde als zulässiger Wertmesser anerkannt, hingegen wurde der Baukostenindex als sachlich nicht gerechtfertigt von der Judikatur abgelehnt.
- Ersatzindex: Vereinbarungen, welche keine nähere Aussage zu den Kriterien eines "entsprechenden" Nachfolgeindexes treffen, sind ebenfalls sittenwidrig.
Änderungen durch das Zivilrechtliches Indexierungs-Anpassungsgesetz (ZIAG)
Mit dem ZIAG wird die grundsätzliche Zulässigkeit von Wertsicherungsklauseln gesetzlich festgelegt. Im Allgemeinem Bürgerlichen Gesetzbuch (ABGB) wurde § 879a neu eingeführt, welcher den Auslegungsmaßstab für die Beurteilung der "gröblichen Benachteiligung" für Wertsicherungsvereinbarungen festlegen soll.
Zudem heißt es nun endgültig aufatmen für die 2-Monatssperre nach Konsumentenschutzgesetz. Wie in unserem Newsletter vom 4.8.2025 zur OGH-Entscheidung 10 Ob 15/25s vom 30.7.2025 ausführlich berichtet, wird nun auch gesetzlich klargestellt, dass die "Zwei-Monats-Frist", wonach die Miete innerhalb der ersten zwei Monate nach Vertragsabschluss nicht angehoben werden darf, nur dann gilt, wenn der Vertrag "innerhalb von zwei Monaten nach der Vertragsschließung vollständig zu erbringen ist". Die 2-Monatssperre ist daher auf übliche Wohnungsmietverträge nicht anwendbar.
Neuregelung durch das Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG)
Das MieWeG gilt für Wohnungsmietverträge im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG, somit für Altbestand, frei vereinbarte Mietzinse und Untermietverhältnisse.
Der Mietzins darf dabei nur noch einmal jährlich zum 1. April angepasst werden. Für Verträge, welche vor dem 1.1.2026 geschlossen wurden, hat dies nicht unwesentliche Folgen. Eine Indexierung bspw bei einer vertraglichen Regelung, welche auf den Zeitraum von Oktober 2025 bis Oktober 2026 abstellt, darf erst mit April 2027 an dem Mieter weitergegeben werden.
Zudem dürfen Inflationssteigerungen bis 3% voll und darüber hinaus nur zur Hälfte an den Mieter weitergegeben werden. Für Mieten im Anwendungsbereich des MRG gelten zusätzliche, gestaffelte Obergrenzen (2026: 1%, 2027: 2%, ab 2028: 3% + Hälfte der darüberliegenden Inflation). Damit soll verhindert werden, dass besonders geschützte Mieten überproportional steigen.
Bislang war es üblich individuelle Wertsicherungsklauseln in Mietverträgen vorzusehen. Auf Basis des MieWeG ist nunmehr eine Parallelrechnung durchzuführen, nämlich (i) der Vergleich der gesetzlichen Indexierung nach MieWeG und (ii) der vertraglichen Regelung. Das für den Mieter günstigere Ergebnis der Indexierung ist in Folge heranzuziehen.
Bei Rückforderungsansprüchen können nun überhöhte Indexierungen für die letzten fünf Jahre geltend gemacht werden. Es gilt eine dreijährige Verjährungsfrist ab Kenntnis (max 30 Jahre). Diese Regelung wird allerdings dadurch einegschränkt, dass Ansprüche aus rechtsmissbräuchlichen Wertsicherungsvereinbarungen im Sinne der Klausel-RL der Union nicht der Beschränkung von 5 Jahren unterliegen.
Fazit
Die gesetzlichen Neuregelungen schaffen eine gesetzliche Vorgaben für vertragliche Wertsicherungsklauseln bei Wohnungsmietverträgen und legen einen einheitliche Anpassungsmechanismen fest. Gleichzeitig bleiben zentrale Punkte weiterhin offen und es wird sich erst die zukünftige Auslegung und Anwendung in der Praxis zeigen. Eine sorgfältige Auseinandersetzung mit bestehenden und neuen Wertsicherungsklauseln bleibt wesentlich, um auf die gesetzlichen Änderungen angemessen zu reagieren.