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Erste mietrechtliche COVID-Entscheidung des OGH

Datum: 
Dienstag, 23. November 2021

Pünktlich zum vierten österreichweiten Lockdown hat der OGH seine erste Entscheidung zur Frage veröffentlicht, ob während des uneingeschränkten behördlichen Betretungsverbots für Kunden (April 2020) eine gänzliche Mietzinsminderung gilt. Für ein Sonnenstudio trifft das nach Ansicht des Höchstgerichts. zu (OGH 21.10.2021, 3 Ob 78/21 y).

Die mit 16. März 2020 in Kraft getretene "Schließungsverordnung" untersagte mit Ausnahme bestimmter Bereiche der Grundversorgung unter anderem das Betreten des Kundenbereichs von Betriebsstätten des Handels und von Dienstleistungsunternehmen. Dieses Verbot galt bis zum 30. April 2020. Der konkret vom OGH untersuchte Fall betraf ein von der Mieterin betriebenes Sonnenstudio. Nachdem dieses in keine von der Verordnung umfassten Ausnahmen der Grundversorgung einzuordnen ist, galt somit für das Geschäftslokal der Mieterin vom 1.– 30. April 2020 ein uneingeschränktes behördliches Betretungsverbot für den betroffenen Kundenbereich. Aus dem Umstand, dass während der Unbenutzbarkeit die Einrichtungsgegenstände des Sonnenstudios – wie etwa die Sonnenbank – im Lokal verblieben sind, lässt sich nach dem Höchstgericht auch keine teilweise Nutzung und somit auch kein Anspruch auf (teilweise) Zahlung des Mietzinses ableiten. Daher war die Mieterin berechtigt, für den Monat April 2020 den Bestandzins (samt Betriebskosten) zur Gänze auszusetzen und nicht zu leisten.

Vom OGH wurde – wie zuletzt auch schon in einzelnen Entscheidungen der Gerichte erster und zweiter Instanz - auch klargestellt, dass die COVID-19-Pandemie unzweifelhaft als "Seuche" im Sinn des § 1104 ABGB zu verstehen ist. Die Anwendbarkeit des § 1104 ABGB führt aber per se nicht zu einem Erlöschen des Mietvertrags, damit besteht auch kein Anspruch des Vermieters auf Entfernung der Einrichtung aus dem Objekt für den Zeitraum der Unbenutzbarkeit.



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