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Unzulässige Mietvertragsklauseln

publiziert: 
PRVAnews, 2008
Datum: 
1. Juni 2008
Dr. Christian Marth

Die erste Entscheidung des Obersten Gerichtshofs (OGH) vom Herbst 2006 zu insgesamt 39 unzulässigen Mietvertragsklauseln hat heftige Diskussionen hervorgerufen. Auch ein Jahr und insgesamt drei oberstgerichtliche Entscheidungen später ist weiterhin unklar, welche Klauseln in Mietverträgen unzulässig sind. Zu Aufatmen führte eine Klarstellung für Mietverträge zwischen Unternehmen.

Steht ein Unternehmer als Vermieter einem Verbraucher als Mieter gegenüber, so gelten nicht nur die Schutzbestimmungen des Mietrechts, sondern auch das Konsumentenschutzgesetz ist anwendbar. Dies hat der OGH in seinen Klauselentscheidungen unmissverständlich festgestellt. Gerade im Bereich der Erhaltung von Mietobjekten führt das dazu, dass verschiedene Arbeiten nun nicht mehr auf den Mieter überwälzt werden können.

Wer ist Unternehmer?

Wer nun aber tatsächlich Unternehmer ist, wurde vom OGH nie im Detail definiert. Lediglich in einer Entscheidung hieß es am Rande, dass ein Eigentümer von mehr als fünf Wohnungen bereits ein Unternehmer sei. Diese pauschalierte Ansicht ist jedoch so nicht richtig: Denn es kommt vielmehr darauf an, dass jemand die Vermietungstätigkeit im Rahmen einer auf Dauer angelegten Organisation selbständig und wirtschaftlich ausübt, also wenn z.B.

• die Beschäftigung eines Hausbesorgers,
• eine kaufmännisch geführte Buchhaltung und
• die Beauftragung eines Verwalters

notwendig sind.

Wenn nun eine Privatperson mehrere Eigentumswohnungen besitzt und diese vermietet, ist dies noch lange keine unternehmerische Tätigkeit im Sinn des Konsumentenschutzrechts. Denn auch bei mehr als fünf Wohnungen wird der Vermieter noch keine nach kaufmännischen Grundsätzen geführte Buchhaltung benötigen. Ob ein Unternehmer vorliegt, bedarf daher einer differenzierten Betrachtung im Einzelfall und geht über das bloße Zählen von Wohnungen hinaus.

Beispiel Ausmalverpflichtung

Häufig findet sich in Mietverträgen die Klausel, dass der Mieter die Wohnung bei Ende des Mietvertrages neu ausgemalt zurückstellen muss. Die erste dazu ergangene OGH-Entscheidung ließ zunächst annehmen, dass dies eine zwingende Erhaltungsmaßnahme des Vermieters und diese Vertragsklausel daher unzulässig sei. Für Erleichterung im Vermieterkreis sorgte nun eine dritte OGH-Entscheidung Ende 2007. Die Ausmalverpflichtung wurde zwischen Unternehmern für zulässig erachtet. Auch künftig dürften daher individuelle Vereinbarungen betreffend Erhaltungspflichten zwischen Unternehmern möglich sein.

Machtwort des Gesetzgebers?

Dennoch: Viele Fragen sind nach den bisherigen Erkenntnissen offen und werden vom OGH erst in den kommenden Jahren geklärt werden. Auf die Formulierung von Mietverträgen sollte daher weiterhin besonderes Augenmerk gelegt werden.

Und was tut der Gesetzgeber? Das Justizministerium plant in diesem Zusammenhang eine größere Reform des Mietrechts, gibt aber selbst zu bedenken, dass es sich um eine rechtlich sehr komplexe Materie handle. Eine Lösung des Gesetzgebers wird daher noch auf sich warten lassen.

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