Der Sommer ließ zwar im heurigen Jahr lange auf sich warten, aber mit dem Juni hielt auch die Hitze wieder Einzug in Österreich. Hitzegeplagte Gemüter horchen daher bei einem Erkenntnis des Obersten Gerichtshofs (OGH) aus dem Jahr 2016 auf: Eine Mieterin von Büroräumlichkeiten, die aufgrund größerer Glasfassadenfenster besonderer Sonneneinstrahlung ausgesetzt war, verlangte vom Vermieter den Einbau von Klimageräten. In seiner Entscheidung (5 Ob 110/15k) kam der OGH überraschend zu dem Ergebnis, dass zu große Hitze im Mietgegenstand den Vermieter tatsächlich zum Einbau einer Klimaanlage verpflichten kann. Musik in den Ohren vieler Hitzegeplagter, aber nicht nachvollziehbar für den Autor und viele Vermieter. Weshalb?
§ 3 Abs 2 Z 2 Mietrechtsgesetz (MRG) verpflichtet den Vermieter im Vollanwendungsbereich des MRG - also bei Altbauten - zur Vornahme von Erhaltungsmaßnahmen im Mietgegenstand, wenn dies zur Beseitigung einer vom Mietgegenstand ausgehenden erheblichen Gesundheitsgefährdung erforderlich ist. Dem OGH zufolge kann nun übermäßige Hitze im Mietgegenstand eine solche Gesundheitsgefährdung darstellen und den Vermieter zu Erhaltungsmaßnahmen – wie zB zum Einbau einer Klimaanlage – verpflichten.
Was gilt aber überhaupt als ein gesundheitsgefährdendes Ausmaß? Als gesundheitsgefährdend wurden beispielsweise fehlerhafte Elektro- oder Gasleitungen, die Explosionsgefahr bergen, erhöhte Bleikonzentration im Trinkwasser oder extreme Schimmelbildung eingestuft. Die Überschreitung von geltenden Grenzwerten zum Schutz der Gesundheit kann als Indiz für das Vorliegen einer solchen Gefährdung herangezogen werden.
Im konkreten "Hitze"-Fall hat der OGH die Türe für Begehrlichkeiten nach einer Kühlung, die der Vermieter finanzieren soll, zu Unrecht aufgestoßen. Denn die Gesundheitsgefährdung muss laut Gesetz vom Mietgegenstand selbst ausgehen. Und nicht von außen kommen.
Lärm versus Hitze
Reine Einwirkungen von außen, zB Straßenlärm, stellen nämlich laut der Regierungsvorlage zur Wohnrechtsnovelle 2006 keine relevanten Gefährdungen dar. Sowohl Lärm als auch Hitze sind Beeinträchtigungen von außen; und sie können durch technische Adaptierungen (zB Lärmschutzfenster bzw. Klimaanlagen) verringert werden. Aber weder Lärm noch Hitze gehen vom Mietobjekt selbst aus, sie stellen daher keine relevante Gesundheitsgefährdung iSd Erhaltungspflichten des MRG dar.
Besonders verwunderlich: Der OGH verweist in seiner Erkenntnis auf Gesundheitsbeeinträchtigungen durch Hitze sogar explizit auf jene durch Straßenlärm. Er verneint dort allerdings Erhaltungspflichten des Vermieters klar, weil diese laut OGH eben äußere Einwirkung darstellen. Unverständlich ist, warum das Höchstgericht hohe Temperaturen nicht als von außen verursacht beurteilt. Eine genauere Begründung ist er leider schuldig geblieben.
Keine automatische Verpflichtung für den Vermieter
Trotz des OGH Ergebnisses, dass die Hitzeeinwirkung eine Gesundheitsbeeinträchtigung gemäß § 3 MRG darstellt, ergibt sich aber nicht automatisch eine Verpflichtung des Vermieters, eine Klimatisierung einzubauen. Denn zunächst ist zu prüfen, ob der Mieter die Gesundheitsgefährdung durch zumutbare Maßnahmen abwehren kann. Bei Bleibelastung des Trinkwassers ist dies z.B. das Laufenlassen des Wasserhahnes vor dem Gebrauch. Im Fall von Hitze liegt daher nahe, dass der Mieter diese Gesundheitsgefährdung durch Lüften, Verwendung von eigenen Ventilatoren und Anbringung von Rollos etc lindern kann. Ob der Vermieter im konkreten Fall eine Klimatisierung einbauen oder andere Maßnahmen setzen musste, hat der OGH nicht entschieden, sondern dem Erstgericht überlassen. Nach Ansicht des Autors hätte der OGH jedoch schon von vorneherein das Vorliegen eine "vom Mietgegenstand ausgehenden Gesundheitsgefährdung" verneinen müssen.