Schenkungen von Betriebs-Immobilien ab 2013 teurer?

Das Gerichtsgebührengesetz stellt bei bestimmten Rechtsvorgängen auf den Einheitswert von Liegenschaften als Bemessungsgrundlage ab. So wurde etwa die Eintragungsgebühr bei Schenkungen grundsätzlich auf Basis des dreifachen, bei Umgründungen auf Basis des zweifachen Einheitswertes errechnet. Der VfGH hatte nun einzelne Passagen des Gerichtsgebührengesetzes für verfassungswidrig erklärt, weil der Einheitswert keinen sachgerechten Maßstab für die damit abgegoltene Leistung der Gerichte abbilde. Die nun vorliegende Regierungsvorlage sieht als Bemessungsgrundlage den deutlich höheren Verkehrswert vor. Allerdings sind umfangreiche Ausnahmen vorgesehen, so sind etwa Übertragungen im Familienkreis begünstigt, gerade auch wenn es sich um Betriebsimmobilien handelt. Und in manchen Fällen wird die Grundbuchsgebühr sogar günstiger.

Bemessungsgrundlage

Ab 1.1.2013 soll grundsätzlich für allen Arten des Liegenschaftserwerbs eine einheitliche Bemessungsgrundlage gelten. Auch bei unentgeltlichen Übertragungen ist daher ab 2013 für die Eintragungsgebühr von 1,1 % jener Wert heranzuziehen, der bei einer Veräußerung der Liegenschaft üblicherweise zu erzielen wäre. Bei Schenkungen von Betriebsliegenschaften wird daher grundsätzlich ebenfalls nicht mehr auf den dreifachen (oft niedrigeren) Einheitswert sondern auf den Verkehrswert abgestellt.

Übertragungen im Familienkreis und gesellschaftsrechtliche Vorgänge

Eine wesentliche Begünstigung sieht das Gesetz nun für Übertragungen im Familienkreis vor: Werden Betriebsliegenschaften an Ehegatten, Kinder und sonstige Verwandte in gerader Linie oder deren Ehegatten übertragen, ist Bemessungsgrundlage weiterhin der dreifache Einheitswert. Erweitert wurde der Familienkreis um Lebensgefährten mit gemeinsamem Wohnsitz, vor allem aber um Geschwister, Nichten und Neffen. Letzteres soll Personen ohne eigene Nachkommen eine begünstigte Übergabe im Familienkreis ermöglichen. Die zweite wesentliche Begünstigung betrifft bestimmte gesellschaftsrechtliche Vorgänge (Umgründungen wie Verschmelzung, Einbringung, Spaltung, etc) und Übertragungsvorgänge zwischen der Gesellschaft und ihrem Gesellschafter (z.B. Einbringungen). Bei diesen begünstigten Erwerbsvorgängen ist an Stelle des Verkehrswertes nur der niedrigere dreifache Einheitswert, begrenzt mit 30% des Verkehrswertes, als Bemessungsgrundlage heranzuziehen.

Entgeltliche Vorgänge

Ins Auge fällt, dass es bei Übertragungen im Familienkreis auf das Objekt selbst nicht ankommt: Einfamilienhaus, Betriebsliegenschaft und Landwirtschaftsbetrieb sind gleichermaßen umfasst. Weiters ist interessant, dass nun auch für entgeltliche Vorgänge die obigen Begünstigungen zur Anwendung gelangen. Für Kaufverträge im begünstigten Familienkreis ist es daher oft günstiger, den Vertrag erst in 2013 zu schließen, weil sich die Eintragungsgebühr gegenüber der noch 2012 geltenden Regelung um mindestens zwei Drittel reduziert. Entgegen dem ursprünglichen Gesetzesentwurf ist für die Begünstigung nicht mehr Voraussetzung, dass ein Betrieb oder eine Landwirtschaft fortgeführt wird. Auch im privaten Bereich ist nicht mehr relevant, ob ein gemeinsamer Haushalt vorliegt (Ausnahme: bei Lebensgefährten) oder ob die Liegenschaft zur Befriedigung eines dringenden Wohnbedürfnisses dient.

Die Bestimmungen treten mit 1.1.2013 in Kraft. Ab dem Jahreswechsel wird auch die Selbstberechnung der Eintragungsgebühr durch Rechtsanwälte und Notare nicht mehr zulässig sein. Diese ist danach nur noch für die Grunderwerbsteuer möglich; die Eintragungsgebühr wird dann wieder vom Grundbuchsgericht vorgeschrieben.

Ausblick

Sind Schenkungen von Liegenschaften bereits geplant, so sollte geklärt werden, ob diese als begünstigte Erwerbsvorgänge anzusehen sind. Betriebsübergaben sind nach der neuen Regelung nämlich nur innerhalb des Familienkreises begünstigt, bei Schenkungen außerhalb der Familie oder an nicht Begünstigte (z.B. an Cousins/Cousinen) ist es daher ratsam, die Schenkung noch vor Jahresende zu schließen, auf diese Weise kann man sich eine Bemessung der Grundbuchsgebühr noch auf Basis des geringen dreifachen Einheitswerts sichern. Bei Umgründungen wird es ab 2013 teurer (dreifacher statt zweifacher Einheitswert), ebenso bei der Stiftung von Liegenschaften (Verkehrswert statt dreifacher Einheitswert). Beim Kauf von Betriebsimmobilien im Familienkreis wird es hingegen mit der künftigen Regelung sogar günstiger: Hier ist künftig der dreifache Einheitswert die Bemessungsgrundlage, nicht mehr der Kaufpreis.

In den nicht begünstigten Fällen müssen die Vertragsparteien ab 2013 den Verkehrswert der Liegenschaft plausibel machen. Dieser kann z.B. auf der Grundlage des Kaufpreises aus einem früheren Erwerb abgeleitet werden. Möglich ist auch ein Vergleich aus dem Immobilienpreisspiegel oder mit vergleichbaren Transaktionen; ein formelles Gutachten ist nicht notwendig. Bei einer unrichtigen Bemessung kann es zwar zu einer Erhöhung kommen, doch eine Anzeige an die Staatsanwaltschaft, wie noch im ursprünglichen Gesetzesentwurf vorgesehen, ist nicht mehr vorgesehen.

Der Verwaltungsaufwand für den Bund wird durch diese Novelle im Übrigen vielleicht sogar steigen, da künftig die Selbstberechnung der Eintragungsgebühr entfällt und wieder vom Grundbuchsgericht vorgeschrieben wird. Auch der Rechnungshof hatte in seiner Stellungnahme zum Gesetzesentwurf vor negativen Kostenentwicklungen gewarnt. Der Mehraufwand bei der Prüfung soll aber, so heißt in den erläuternden Bemerkungen zur Regierungsvorlage, durch "Großzügigkeit bei der Plausibilitätsprüfung" des Verkehrswerts in Grenzen gehalten werden.