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Viele Graubereiche im heimischen Mietrecht

Publication

Viele Graubereiche im heimischen Mietrecht

publiziert: 
WirtschaftsBlatt, 2011
Datum: 
26. Mai 2011
MMag. Gabriele Marth

Eine Modernisierung des Mietrechts wird von Branchenkennern zu Recht gefordert.

Die Modernisierung des Mietrechts wird immer dringender. Das zeigt einmal mehr eine neue Entscheidung des Obersten Gerichtshofes (OGH). In dieser hat der OGH die Reihe der sogenannten "Klausel-Entscheidungen" zur Unzulässigkeit von Mietvertragsklauseln fortgesetzt. Ein weiteres höchstgerichtliches Erkenntnis stellt klar, dass die Grundsteuer zu Recht auf Mieter umgelegt werden darf. Im Lichte dieser Entscheidungen zeigt sich, dass nach wie vor ein unklarer gesetzlicher Graubereich bleibt, der -im Sinne eines zeitgemäßen Mietrechts und zur Konfliktreduktion zwischen Mieter und Vermieter - umgehend beseitigt werden sollte.

Graubereich

In einer Entscheidung vom Dezember 2010 erkannte der OGH zur Freude der Mieter, dass bei Mietverträgen im Altbau der Mieter vertraglich nicht pauschal zur Übernahme von Wartungs-und Reparaturmaßnahmen verpflichtet werden darf. Der OGH bestätigte zwar, dass diese Regelungen den nicht genau umschriebenen "Graubereich" des Mietrechtsgesetzes (MRG) betreffen, kam aber zu dem Schluss, dass die generelle Überwälzung von Erhaltungspflichten auf den Mieter ohne entsprechendes Äquivalent "gröblich benachteiligend" sei.

Rückgabe der Wohnung

Auch bei anderen Mietvertragsklauseln, die der OGH zu beurteilen hatte, entschied er durchwegs mieterfreundlich: So erklärte der OGH eine Vertragsklausel für unzulässig, wonach der Mieter verpflichtet war, den Mietgegenstand "in ordnungsgemäßem Zustand, wie bei Mietbeginn übernommen" zurückzustellen. Der OGH begründete das damit, dass aufgrund einer solchen Formulierung auch Gebrauchsspuren im Zuge der normalen Abnutzung zu beseitigen wären; diese seien durch den Mietzins aber bereits abgegolten. Der Teufel steckt im Detail der Mietvertragsgestaltung: Denn die Verpflichtung zur "Rückstellung in ordnungsgemäßem Zustand, wie bei Mietbeginn übernommen, aber unter Berücksichtigung der normalen Abnutzung" ist zulässig.

Reparaturen

Auch mit diesen Urteilen besteht weiterhin ein unsicherer gesetzlicher Graubereich, in dem weder Vermieter noch Mieter zur Erhaltung und Instandhaltung verpflichtet sind. Das betrifft u. a. die Erhaltung von Heizungsthermen und Boilern oder auch das Ausmalen der Wohnung -also genau jene Themen, die ohnedies häufig Anlass zu Diskussionen geben. Diese Situation ist für beide Seiten unbefriedigend: Der Mieter kann etwa bei einer defekten Therme zwar Mietzinsminderungsansprüche geltend machen, solange die Therme nicht funktioniert, kann aber die Behebung des Schadens durch den Vermieter nicht erzwingen. Bei der Mietzinsminderung wiederum ist der Mieter gut beraten vorsichtig zu sein, da durch das (unbegründete) Nicht-Bezahlen der Miete rasch ein Kündigungsgrund verwirklicht sein kann.

Grundsteuer

Für Vermieter weiß der OGH durchaus auch Erfreuliches zu berichten: So wurde klargestellt, dass die Umlegbarkeit der Grundsteuer auf den Mieter im Wege der Betriebskosten zulässig ist. Das ist der klare Gesetzeswortlaut. Das ist vor allem deshalb positiv zu werten, weil der Vermieter ohnedies in seinen Möglichkeiten zur Erwirtschaftung von Erträgen durch zwingende Vermieterpflichten (Erhaltung, etc.) und geltende Mietzinsbeschränkungen stark eingeschränkt ist.

Fazit

Die höchstgerichtlichen Entscheidungen der vergangenen Zeit führen den Marktteilnehmern einmal mehr vor Augen, dass das Mietrecht dringend reformiert werden muss. Ein besonderer Knackpunkt ist dabei hervorgehoben: Bestraft werden gerade jene Vermieter, die kostenintensive Investitionen nicht scheuen und lebenswerten Wohnraum schaffen. So sind sanierte Altbauwohnungen zwar heiß begehrt, der dafür zulässige Richtwertmietzins entspricht aber kaum den Marktverhältnissen, ist doch gerade einmal der Richtwert für das Burgenland niedriger als der Wert für Wien, während die Richtwerte für Salzburg oder Vorarlberg deutlich darüber liegen. Eine Modernisierung des Mietrechts wird daher von vielen Branchenkennern zu Recht gefordert.

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