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OGH sorgt für Aufregung: 39 Mietvertragsklauseln einfach verworfen

publiziert: 
DBJ-Newsletter, 2007
Datum: 
1. April 2007
Dr. Isabella Lechner

In seiner Entscheidung vom 11.10.2006 erklärte der Oberste Gerichtshof (OGH) insgesamt 39 Mietvertragsklauseln in einem Mietvertragsformular für unzulässig und verlegte den Verbraucherschutz des KSchG erstmals in den Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG). Dies bewirkte einen überraschenden Umbruch in der Rechtsprechung und sorgt für heftige Diskussionen.

Das Urteil erging aufgrund einer Verbandsklage gegen eine große österreichische Hausverwaltung und betraf Mietverträge für Wohnungen, die typischerweise nur dem Teilanwendungsbereich des MRG unterliegen. Der OGH verbot der Hausverwaltung, im geschäftlichen Verkehr zwischen Unternehmer und Verbraucher bestimmte Standard-Klauseln in Mietverträgen zu verwenden, empfehlen oder sich darauf zu berufen. Der OGH begründet die Unzulässigkeit einzelner Bestimmungen neben dem Konsumentenschutzrecht auch aus dem MRG und aus dem ABGB selbst. Die Entscheidung wird daher jedenfalls auch Auswirkungen auf Mietverträge zwischen Unternehmern haben.

Was beanstandet wurde

Am meisten Staub aufgewirbelt hat mit Sicherheit der Bereich Erhaltung/Instandhaltung. Der OGH qualifiziert die Erhaltungspflicht des Vermieters nun als Gewährleistungspflicht. In Verbraucher-Mietverträgen, wo ein Vorausverzicht auf Gewährleistungsansprüchen unzulässig ist, ist daher auf jeden Fall Vorsicht geboten: Wer z.B. die Kosten für Ausmalen, Schleifen von Holzböden, Reparatur und Austausch von Thermen oder anderen Geräten etc. auf den Mieter überwälzt, muss künftig mit einer Anfechtung vor Gericht rechnen. Ob dies auch im Bereich der gewerblichen Vermietung gilt, wo § 9 KSchG keine Anwendung findet, lässt der OGH allerdings offen. Der zweite wesentliche Bereich der Entscheidung betraf die Überwälzbarkeit von Betriebskosten. Der OGH hielt die Formulierung „insbesondere, jedoch nicht ausschließlich” und den Verweis auf den „ordnungsgemäßen Betrieb” der Liegenschaft für intransparent. Zahlreiche Experten meinen, dass der Oberste Gerichtshof damit über das Ziel hinausschießt. Gerade bei langfristigen Dauerschuldverhältnissen können künftige Entwicklungen nur durch demonstrative Aufzählungen im Vertrag erfasst werden. Und auch der Verweis auf den ordnungsgemäßen Betrieb gibt eine taugliche Abgrenzung zu jenen Kosten, die eben nicht mit dem Betrieb, sondern mit der Erhaltung der Gebäudesubstanz zusammenhängen. Dennoch ist bei Verträgen künftig darauf zu achten, dass bei der Aufzählung von Betriebskosten keine Erhaltungsarbeiten enthalten sind. Wird auf gesetzliche Bestimmungen (z.B. § 21 MRG) verwiesen, sollten diese im Volltext im Vertrag abgedruckt oder dem Vertrag angeschlossen werden.

Nach diesem Urteil sind künftig unter anderem folgende Klauseln unzulässig:
• Verpflichtung des Mieters zur Rückstellung des Mietgegenstandes im
neu ausgemalten Zustand;
• Schriftlichkeit als Wirksamkeitsvoraussetzung für
Vermietererklärungen;
• Ausschluss jeglicher Schadenersatz oder Gewährleistungsansprüche;
• Bestätigung der Übernahme des Mietgegenstandes im neuwertigen
Zustand;
• Verbot jeglicher Bautätigkeit.

Ausblick

Im gegenständlichen Verbandsprozess prüfte der OGH ein Vertragsmuster und musste dabei den kundenfeindlichsten Sinn unterstellen. Ein Individualprozess lässt hingegen Raum für Vertragsauslegung und die Berücksichtigung des Willens der Vertragsparteien bei Vertragsabschluss. Dennoch tendiert der OGH dazu, Klauseln, die bereits in einem Verbandsprozess für unwirksam erklärt wurden, auch in einem Individualprozess für nichtig zu erklären. Künftig sind daher klare und verständliche Formulierungen unverzichtbar. Um unangenehme Überraschungen zu vermeiden, empfiehlt es sich, Formulierungen in Mietverträgen – und zwar auch bei Verträgen zwischen Unternehmern – im Lichte der Entscheidung nochmals rechtlich zu überprüfen. Zu bedenken ist auch, dass bei Mietverträgen im MRG-Teilanwendungsbereich der Mietzins frei vereinbart werden kann. Statt im Mietvertrag höhere Erhaltungs- und Instandhaltungspflichten des Mieters vorzusehen, könnte für die durchschnittlichen Kosten solcher Arbeiten daher auch vorab ein Aufschlag auf den Mietzins vereinbart werden.

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