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Autor

Mieterschutz im Einkaufszentrum

publiziert: 
DORDA BRUGGER JORDIS-Newsletter, 2010
Datum: 
1. Januar 2010
Eine aktuelle Entscheidung des Obersten Gerichtshofs (OGH) bringt weitere Bewegung in die für Vermieter und Mieter gleichermaßen wichtige Frage: Liegt Pacht vor oder sind wir im geschützten Bereich des Mietrechtsgesetzes?

Seit Jahrzehnten beschäftigt die Gerichte die Frage, wann Pacht und wann Miete vorliegt. Diese Unterscheidung ist aber nicht bloß von akademischer Bedeutung. Denn nur bei Miete kommt das Mietrechtsgesetz zur Anwendung, und damit u.a. auch Kündigungsbeschränkungen für Vermieter.

Der Gesetzgeber will den schützen, der eine leere Räumlichkeit in Bestand nimmt und anschließend aus eigener Kraft ein Unternehmen aufbaut. Bei einer solchen Geschäftsraummiete soll der Vermieter dem Mieter das Geschäftslokal, und damit dessen Unternehmensfundament, nicht einfach entziehen können. Hat hingegen der Bestandgeber das Unternehmen mühsam aufgebaut, soll dieser schutzwürdiger sein: Die Mieterschutzbestimmungen sollen dann nicht zur Anwendung gelangen. Die grundsätzliche Unterscheidung scheint nicht allzu schwer: Wird ein lebendes Unternehmen übergeben, handelt es sich um Pacht. Werden „blanke” Räumlichkeiten vermietet, ist es Miete.

In der Praxis sind für diese einfach scheinende Einteilung aber viele Kriterien zu beachten und gegeneinander abzuwägen. So sprechen z.B. die Übergabe eines Kundenstocks, Beistellung der Gewerbeberechtigung, Übergabe eines Warenlagers oder eine Betriebspflicht für Pacht. Werden leere (also noch nicht eingerichtete) Räume übergeben, spricht dies für Miete.

Sonderfall Einkaufszentrum

Beim Einkaufszentrum (EKZ) kommt hinzu, dass Waren und Leistungen einer Vielzahl von Branchen „unter einem Dach” angeboten werden, attraktive Gemeinschaftsanlagen zur Verfügung stehen und Kunden in einem Zug viele Besorgungen erledigen können. Der Betreiber schafft mit dem Einkaufszentrum also einen eigenen Betrieb, der durch den richtigen Mietermix und das attraktive Gesamtangebot dafür sorgt, dass seine Bestandnehmer laufend zu Kunden kommen.

Einige Jahre war nun die Betriebspflicht für den OGH das wesentlichste Kriterium. War der Bestandnehmer verpflichtet, das gesamte Jahr zu Betriebszeiten des EKZ offen zu halten, lag Pacht vor. Dieses bisher wichtigste Merkmal – die Betriebspflicht - hat der OGH aber vor kurzem (OGH 6 Ob 141/09t) und auch in einer Entscheidung aus dem Jahr 2008 relativiert. Demnach liegt selbst bei Betriebspflicht ein Mietvertrag vor, wenn in einem Einkaufszentrum ein Geschäftslokal im Edelrohbau übergeben wird, der Mieter erhebliche Investitionen tätigen und er das Objekt bei Rückgabe wieder in den ursprünglichen Zustand versetzen muss. Im Anlassfall galt der im EKZ bestehende Drogeriemarkt als Mieter und konnte auf Grund des Kündigungsschutzes durch den Betreiber des EKZ nicht gekündigt werden.

Fazit

Es ist weiterhin für viele Unternehmen schwer vorhersehbar, wann Pacht und wann Miete vorliegt. Denn jeder Vertrag ist einzeln zu bewerten und so bleibt oft für Vermieter und Mieter eine Rechtsunsicherheit bis zu einer Entschei dung durch den OGH.

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