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Autor

Immobilien in Osteuropa

publiziert: 
DBJ-Newsletter
Datum: 
1. Juli 2004
Mag. Anita Gebetsroither

Durch die EU-Erweiterung am 1. Mai 2004 ist für viele Unternehmen und auch Private der Kauf von Immobilien in Osteuropa in den Mittelpunkt des Interesses gerückt. Von Bedeutung für eine Kaufentscheidung: Welche Schritte sind für den Liegenschaftserwerb zu beachten? Welche Beschränkungen bestehen für Ausländer? Welche Steuern fallen beim Liegenschaftserwerb an?

Der Erwerb von Eigentum an Liegenschaften in Österreich setzt einen gültigen Kaufvertrag und dessen anschließende Eintragung im Grundbuch voraus. Ganz ähnlich ist auch in sechs hier näher betrachteten CEE-Ländern - Polen, Slowenien, Ungarn, Slowakische Republik, Kroatien, Rumänien - ein schriftlicher Vertrag über den Liegenschaftskauf zu errichten. In der Slowakischen Republik bedarf es zum Eigentumserwerb lediglich eines schriftlichen Vertrages. In Kroatien, Polen und Slowenien müssen darüber hinaus Unterschriften der Vertragsparteien notariell beglaubigt sein. Der Kaufvertrag über eine Liegenschaft in Ungarn muss entweder als Notariatsakt abgefasst werden oder als Privaturkunde, die von einem Rechtsanwalt errichtet und gegengezeichnet ist. Eine interessante Unterscheidung gilt für Rumänien: Die notarielle Beglaubigung ist nur für den Erwerb von Grundstücken, nicht aber für den Erwerb von Gebäuden zwingende Voraussetzung.
Eine Besonderheit des polnischen Rechtes ist der Erbnießbrauch - ein auf 99 Jahre zeitlich beschränktes Fruchtgenussrecht, das (anders als der Eigentumserwerb) konstitutiv durch Eintragung im Grundbuch erworben wird. Der Erbnießbrauch ist in Polen neben dem Erwerb von Eigentum eine weitere zulässige Form des Rechtserwerbs an Immobilien und gängige Praxis bei Liegenschaftstransaktionen der öffentlichen Hand. Er kann nur an Liegenschaften bestellt werden, die im Eigentum des Fiskus oder der Einheiten der territorialen Selbstverwaltung stehen. Gebäude, die der Berechtigte auf solchen Liegenschaften errichtet, verbleiben in seinem Eigentum.

Grundbuch

In allen sechs CEE-Ländern werden die rechtlichen Verhältnisse an Immobilien in öffentlichen Grundbüchern registriert. Für den Eigentumserwerb gilt grundsätzlich, dass der Käufer das Eigentum an einer Liegenschaft erst durch Einverleibung im Grundbuch erwirbt. Anders z.B. in Polen: Hier hat die Eintragung im Grundbuch bloß deklarative Wirkung.

Beschränkungen für Ausländer

Ausländer können Liegenschaften in den hier betrachteten CEE-Ländern nur mit Genehmigung erwerben, und in manchen Fällen auch gar nicht - zumindest nicht direkt. Für Ausländer, die bereits seit mehreren Jahren in dem Land leben, gibt es aber zum Teil Sonderregelungen. Auch gelten in den neuen EU-Mitgliedstaaten EU-Bürger nicht mehr als Ausländer, doch sind in manchen Staaten noch bestimmte Übergangsfristen zu beachten.
In Rumänien können Ausländer selbst keine Liegenschaften erwerben. Dies ist rumänischen natürlichen und juristischen Personen vorbehalten. In der Praxis bedienen sich Ausländer - zulässigerweise - einer in Rumänien ansässigen Gesellschaft und können auf diese Weise indirekt ebenfalls Liegenschaften erwerben. Kroatien, Ungarn und Slowenien erlauben den Eigentumserwerb nur mit vorheriger Genehmigung. Wie in Rumänien entfällt aber auch in Kroatien und Slowenien die Genehmigungspflicht, wenn der Kauf durch eine inländische Gesellschaft erfolgt. Ähnliches gilt für Polen: Hier erfordert ein Liegenschaftserwerb grundsätzlich auch die Erteilung einer grundverkehrsbehördlichen Genehmigung, die das Innenministerium nach freiem Ermessen erteilt. Der Kauf von Anteilen an Gesellschaften mit Liegenschaftsbesitz in Polen bedarf hingegen nur dann einer Genehmigung, wenn es sich um land- oder forstwirtschaftlichen Grundbesitz handelt.

Land- und Forstwirtschaft

Zum Zweck der Erhaltung des Bauernstandes und der Land- und Forstwirtschaft kennt schon das österreichische Recht - und zwar in den Grundverkehrsgesetzen aller Bundesländer mit Ausnahme Wien - Beschränkungen bei land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken. Derartige Einschränkungen gibt es auch in den genannten Ländern Osteuropas. So bestehen in Rumänien und Polen gesetzliche Vorkaufsrechte von Nachbarn, Pächtern oder zugunsten des Staates, während in Ungarn und Kroatien Ausländer gar keine land- oder forstwirtschaftlichen Ländereien kaufen dürfen.

Steuern und Abgaben

Neben der Einkommensteuer auf Veräußerungsgewinne fallen bei der Übertragung von Liegenschaften in den CEE-Ländern Kapitalverkehrsteuern, Gebühren und Registerabgaben für die Grundbucheintragung unterschiedlicher Art und Höhe an. Kapitalverkehrssteuern liegen grundsätzlich zwischen 2,5 % und 10 % des Verkehrswertes der Immobilie, wobei die Übertragung von Gebäuden zum Teil mit anderen Steuersätzen belastet ist. Daneben fallen auch zum Teil die Umsatzsteuer sowie allfällige Besitzsteuern an. Neben eventuellen Beglaubigungskosten sind auch Eintragungsgebühren für das Grundbuch zu beachten - in Polen bis zum beachtlichen Betrag von EUR 20.000.

Übergangsbestimmungen

Den neuen EU-Mitgliedern wurde im Zuge ihres Beitritts eine Übergangsfrist zur vollen Umsetzung des EU-Rechtsbestands gewährt, um etwaige Umstellungsschwierigkeiten und Härten zu mildern. Soweit dies den Verkehr mit Liegenschaften betrifft, sind diese Übergangsvorschriften vorübergehende Ausnahmen vom Grundsatz des freien Kapitalverkehrs. Beim Erwerb von land- und forstwirtschaftlichen Liegenschaften beträgt die Übergangsfrist für Polen 12 Jahre, für die Slowakische Republik und Ungarn 7 Jahre. Beim Erwerb von Zweitwohnsitzen in Polen und Ungarn gilt eine 5-jährige Übergangsfrist. Für EU-Bürger, die bereits seit mehreren Jahren im Land wohnhaft oder als Landwirt ansässig sind, gibt es jedoch zum Teil Ausnahmen.

Und wie sieht es im Gegenzug aus? Welchen Beschränkungen unterliegen Gesellschaften und Staatsbürger der neuen EU-Mitgliedsländer in Österreich? Hier gelten beim Erwerb von Liegenschaften keine Übergangsbestimmungen. Personen und Gesellschaften der neuen Beitrittsländer können daher seit dem 1. Mai 2004 Immobilien in Österreich zu denselben Bedingungen wie österreichische Staatsbürger erwerben.

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