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Grunderwerbsteuer vermeiden – auch in Zukunft möglich?

publiziert: 
Newsletter DORDA BRUGGER JORDIS, 2010
Datum: 
1. Juli 2010

Die Grunderwerbsteuer beim Liegenschaftserwerb kann vermieden werden, wenn der Kauf indirekt über einen Share Deal erfolgt. Eine Entscheidung des unabhängigen Finanzsenats (UFS) Innsbruck stellt diese Praxis nun in Frage. Kann man künftig trotzdem Grunderwerbsteuer vermeiden?

Um die Steuerbelastung beim Liegenschaftskauf zu verringern, erfolgt der Verkauf häufig durch Übertragung von Anteilen an der Gesellschaft, die die Liegenschaft hält (Share Deal). Dadurch ändert sich der Eigentümer der Liegenschaft nicht. Die Eintragungsgebühr für das Grundbuch von 1 % fällt ebensowenig an wie die Grunderwerbsteuer von 3,5 %, wenn die Gesellschaftsanteile nicht bei einer Person vereinigt werden.

Dieser Usus ist nun in folgendem Fall in Frage gestellt worden: In mehreren Schritten übertrug ein Tiroler seinem Sohn 99 % der Anteile an einer GmbH, in deren Besitz sich eine Liegenschaft befand. 1 % hielt der Vater treuhändig für seinen Sohn. Der UFS Innsbruck als Berufungsinstanz bestätigt zwar, dass für die Grunderwerbsteuer weiterhin die zivilrechtliche Gestaltung, also die Trennung in zwei Gesellschafter, maßgeblich sei, und nicht die sonst im Steuerrecht maßgebliche wirtschaftliche Betrachtungsweise. Er sah jedoch in der gewählten Gestaltung einen „Missbrauch von Formen und Gestaltungsmöglichkeiten des bürgerlichen Rechts“. Demnach kann die Abgabenpflicht nicht durch vertragliche und gesellschaftsrechtliche Gestaltungen umgangen werden, deren scheinbar einziger Zweck die Steuervermeidung ist. Im Fall des Tiroler Unternehmens wurde daher Grunderwerbsteuer vorgeschrieben.

Eine solche Anteilsvereinigung, die zur Grunderwerbsteuerpflicht führt, konnte – zumindest bisher – vermieden werden, indem ein (Zwerg-)Anteil durch einen Treuhänder gehalten wurde. Die Berufungsentscheidung durch den UFS Innsbruck kam daher für die Immobilien-Branche unerwartet. Eine Beschwerde gegen die Entscheidung wurde umgehend beim Verwaltungsgerichtshof eingebracht. Aber selbst wenn der Bescheid nicht aufgehoben wird, gibt es weiterhin steuersparende Gestaltungsmöglichkeiten.

Lichtblick: Wirtschaftliche Rechtfertigung

Denn trotz Rechtsunsicherheit kann künftig Grunderwerbsteuer durch Liegenschaftserwerb im Wege eines Share Deals vermieden werden. Wichtiger als bisher ist aber deutlich darzustellen, dass eine Aufteilung auf mehrere Gesellschafter auch dann wirtschaftlich sinnvoll ist, wenn man den steuersparenden Effekt wegdenkt. Dafür notwendig: Die wirtschaftlichen Hintergründe der Transaktion nachvollziehbar zu dokumentieren. Ein Aufwand, der sich aber lohnt. Denn besser ist, einmal mehr über die individuelle Transaktionsgestaltung nachzudenken, als einmal zu viel Grunderwerbsteuer zu zahlen.

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