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Grunderwerbsteuer vermeiden – auch in Zukunft möglich?

publiziert: 
Anwalt Aktuell, 2011
Datum: 
1. März 2011

Die Grunderwerbsteuer beim Liegenschaftserwerb kann vermieden werden, wenn der Kauf indirekt über einen Verkauf von Gesellschaftsanteilen einer Projektgesellschaft (share deal) erfolgt. Eine Entscheidung des unabhängigen Finanzsenats (UFS) Innsbruck stellt diese Praxis nun in Frage. Kann man künftig trotzdem Grunderwerbssteuer vermeiden?

Wechselt ein Grundstück den Eigentümer, fällt Grunderwerbsteuer (GrESt) an. Der Steuersatz beträgt im Regelfall 3,5%; dazu kommt die Eintragungsgebühr für das Grundbuch in Höhe von – seit 1.1.2011 – 1,1%. Eine gängige Gestaltungsmöglichkeit zur Verringerung der Steuerbelastung beim Liegenschaftskauf ist der Verkauf durch Übertragung von Anteilen an der Gesellschaft, die die Liegenschaft hält. Der Eigentümer der Liegenschaft bleibt derselbe; die Eintragungsgebühr entfällt. Ebenso fällt Grunderwerbsteuer an, wenn die Gesellschaftsanteile nicht bei einer Person vereinigt werden.

Werden allerdings 100% der Gesellschaftsanteile von einem einzigen Gesellschafter erworben, unterliegt der Übertragungsvorgang gemäß § 1 Abs 3 GrEStG wieder der GrESt von 3,5 %. Die Praxis vermied die Besteuerung bisher dadurch, dass zumindest ein (Zwerg )Anteil an der Projektgesellschaft von einem Treuhänder erworben wurde. Der UFS Innsbruck stellte dies nun in einer Entscheidung (RV/0226-I/09) in Frage:

In mehreren Schritten übertrug ein Tiroler seinem Sohn 99 % der Anteile an einer GmbH, in deren Besitz sich eine Liegenschaft befand. 1 % der Anteile behielt der Vater als Treuhänder für seinen Sohn. Der UFS Innsbruck bestätigte zwar, dass weiterhin für die Grunderwerbsteuer die zivilrechtliche Gestaltung, also die Trennung in zwei Gesellschafter maßgeblich sei, und nicht die sonst im Steuerrecht maßgebliche wirtschaftliche Betrachtungsweise. Er sah jedoch in der gewählten Gestaltung einen "Missbrauch von Formen und Gestaltungsmöglichkeiten des bürgerlichen Rechts". Demnach kann die Abgabenpflicht durch vertragliche und gesellschaftsrechtliche Gestaltungen, deren scheinbar einziger Zweck die Steuervermeidung ist, nicht umgangen werden. Im Fall des Tiroler Unternehmens wurde daher Grunderwerbsteuer vorgeschrieben.

Lichtblick: Wirtschaftliche Rechtfertigung

Bis zu einer Entscheidung des Verwaltungsgerichtshofs besteht nun rechtliche Unsicherheit. Die Entscheidung des UFS Innsbruck widerspricht jedenfalls der bisherigen Verwaltungspraxis und einschlägigen Judikatur des Verwaltungsgerichtshofs: In mehreren Fällen bereits in den 1980er-Jahren (u.a. in seinem Erkenntnis vom 12.10.1989, 88/16/0189) hatte der VwGH entschieden, dass das Halten von Anteilen durch einen Treuhänder keine GrESt auslöse, dies geschehe erst bei Auflösung der Treuhandschaft. Nicht erkennbar ist daher, worin der vom UFS Innsbruck angezogene "Missbrauch" von Gestaltungsmöglichkeiten liegen soll, lässt das Gesetz doch selbst eine solche Variante zu. Auch aus dem Finanzministerium verlautete daher, dass von der bisher herrschenden Verwaltungspraxis nicht abgegangen werden soll.

Dennoch: Selbst wenn der Bescheid nicht aufgehoben wird, kann Grunderwerbsteuer auch künftig im Wege eines share deals vermieden werden. Voraussetzung ist wie schon bisher, dass zumindest ein zweiter Gesellschafter in der Projektgesellschaft verbleibt oder dort einen (Zwerg )Anteil erwirbt. Wichtig ist allerdings – jedenfalls bis zu einer Klarstellung durch den VwGH – diesen Anteil im eigenen Namen zu halten. Von reinen Treuhandgestaltungen zum bloßen Zweck der Steuervermeidung ist aber jedenfalls abzuraten, und wichtiger als bisher ist es deutlich darzustellen, dass eine Aufteilung auf mehrere Gesellschafter wirtschaftlich sinnvoll ist. Selbst wenn man den steuersparenden Effekt wegdenkt. Dafür ist es notwendig, die wirtschaftlichen Hintergründe der Transaktion nachvollziehbar zu dokumentieren. Ein Aufwand der sich lohnt: Besser einmal mehr über die individuelle Transaktionsgestaltung nachgedacht, als einmal zu viel Grunderwerbsteuer gezahlt.

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