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Aus für Gratismentalität

publiziert: 
DBJ-Newsletter, 2005
Datum: 
1. Januar 2005
Mit Jahresbeginn 2005 ist das neue Außerstreitgesetz in Kraft getreten und damit auch einzelne Sonderbestimmungen im wohnrechtlichen Außerstreitverfahren. Politisch zum Teil umstritten, bringt die Novelle den seit langem vor allem von Vermieterseite geforderten Prozesskostenersatz, berücksichtigt aber auch weiterhin das Schutzbedürfnis der Mieter. Neben weiteren verfahrensrechtlichen Anpassungen ist vor allem der neu eingeführte "einstweilige Mietzins" von Bedeutung.

Im Außerstreitverfahren - also z.B. bei Verfahren über die zulässige Mietzinshöhe, Überprüfung der Betriebskosten oder Anfechtung von Wohnungseigentümerbeschlüssen - musste die unterliegende Partei bisher (anders als im streitigen Verfahren) die Vertretungskosten ihres Gegners nicht ersetzen. Seit 1.1.2005 gilt auch hier ein gemildertes Kostenersatzprinzip, wonach die Verfahrens- und Vertretungskosten aufzuteilen sind. Der Richter entscheidet über den Kostenersatz nach Billigkeit, darunter versteht man Einzelfallgerechtigkeit nach richterlichem Ermessen. Dabei hat er zu berücksichtigen, wer das Verfahren gewonnen hat, in wessen Interesse es durchgeführt wurde und inwieweit eine Partei unnotwendigen Aufwand verursacht hat. Schließlich soll eine Partei auch nicht dadurch übermäßig belastet werden, dass sie wie gerade im Wohnrecht häufig an eine Vielzahl von Verfahrensgegnern Ersatz leisten muss.

Höhe des Kostenersatzes

Lässt sich eine Partei durch einen Rechtsanwalt vertreten, gebührt Kostenersatz auf Basis der im Wohnrecht relativ geringen Bemessungsgrundlagen gemäß Rechtsanwaltstarif. Bei Vertretung durch einen Interessenvertreter sieht das Gesetz Pauschalbeträge vor. Für das dem Gerichtsverfahren vorgelagerte Schlichtungsstellenverfahren gibt es keine Änderung hier findet ein Kostenersatz nicht statt. Grundsätzlich hat der Richter mit der Billigkeitsentscheidung im außerstreitigen Wohnverfahren einen wesentlich weiteren Spielraum als sonst im Zivilprozess. Und kann damit sehr flexibel auf den Einzelfall eingehen. Nach dem Gesetzgeber soll der Kostenersatz tendenziell eher moderat auferlegt werden. Das Kostenrisiko soll gegenüber dem Zivilprozess abgemildert werden, damit der Geltendmachung von Ansprüchen keine allzu hohe Kostenschranke entgegensteht.

Einstweiliger Mietzins bringt Absicherung

Beweggrund für die Einführung eines einstweiligen Mietzinses waren Fälle, in denen Mieter ihre Mietzinszahlungen eingestellt und das dann folgende Kündigungsverfahren mit allen möglichen Rechtsbehelfen bewusst in die Länge gezogen hatten. Um einem möglichen Missbrauch entgegenzutreten, kann dem Mieter nun ein einstweiliger Mietzins auferlegt werden. Es handelt sich dabei um eine besondere einstweilige Verfügung, die sicherstellt, dass während des Verfahrens vorläufig ein Mindestzins und die Betriebskosten bezahlt werden.

Voraussetzung für den einstweiligen Mietzins ist, dass
* ein Kündigungs- oder Räumungsverfahren wegen Mietzinsrückstand anhängig ist,
* das Mietrechtsgesetz (MRG) vollständig anwendbar ist und
* der Mieter seine Zinszahlungspflicht verletzt.

Für die Höhe des einstweiligen Mietzinses wurde der niedrigste der im MRG vorhandenen Beträge als Orientierungsgröße herangezogen, und zwar der nach § 45 MRG zu errechnende Mindestmietzins (der frühere Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag). Je nach Ausstattungskategorie ergibt sich dadurch ein Betrag zwischen EUR 0,69 und EUR 1,84 pro Quadratmeter. Dazu kommen das schon bisher vorgeschriebene Betriebskostenakonto und die gesetzliche Umsatzsteuer.

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