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Mietrechtsreform: Der Teufel steckt im Umsetzungs-Detail

Autor: Stefan Artner

Das aktuelle Regierungsprogramm sieht eine Wohnrechtsreform vor, die gerecht, verständlich, transparent und leistbar sein soll. Die darin vorgesehenen Maßnahmen sind durchaus begrüßenswert, der Teufel wird jedoch im Umsetzungs-Detail liegen. Welche sind nun die dringendsten Baustellen im Mietrecht?

Das Ziel einer transparenten Mietzinsbildung geht, wenn man ein gerechtes System einführen will, Hand in Hand mit einer Vereinheitlichung des Anwendungsbereiches des Mietrechtsgesetzes (MRG). Denn das Gesetz geht bei Altbauten noch von einer schlechteren Bausubstanz als bei Neubauten aus und lässt in der Regel nur bei letzteren einen echten Marktmietzins zu. Eine zeitgemäße Regelung müsste jedoch am Erhaltungszustand ansetzen, schließlich ist nicht einzusehen, warum gerade eine von vielen nachgefragte sanierte Altbauwohnung weniger kosten darf als eine Neubauwohnung mit vielleicht schlechteren Energiewerten.

Anhebung von Mietzinsen
Auch müsste eine angemessene Anhebung von Mietzinsen beim Vertragseintritt vorgesehen werden. Der vertragliche Mietzins stammt in vielen Fällen aus einer Zeit mit deutlich niedrigerem Einkommensniveau. Warum daher nicht – natürlich mit Übergangsfristen und einem Schutz für minderjährige Eintrittsberechtigte – ein System von Vergleichsmieten ähnlich wie in Deutschland einführen? Ein schrittweises Anheben an einen für dieses Gebiet üblichen Mietzins, als Gegenleistung für den gesetzlichen Kündigungsschutz, würde die Ungerechtigkeit beseitigen, dass Altmieter unverhältnismäßig wenig und Neumieter deutlich mehr zahlen und daher hauptsächlich die Neumieter mit ihren Mietzinsen zur Erhaltung des Gebäudes beitragen.

Keine zusätzlichen Mietzinsobergrenzen
Zu Recht sieht das Regierungsprogramm keine zusätzlichen Mietzinsobergrenzen oder eine Limitierung der Zuschläge zu den Richtwerten vor. Aus der Vergangenheit weiß man, dass solche Beschränkungen faktisch zu verbotenen Ablösen und dem Hintanstellen von Sanierungen durch Vermieter führen. Beabsichtigt ist vielmehr die Förderung von neuem Wohnbau und von Sanierungsanreizen. Ein richtiger Schritt, denn ein Unterangebot kann nur durch verstärkten Wohnbau beseitigt werden und nur so langfristig auch leistbares Wohnen sichern.

Erhaltungspflichten
Letztlich ist auch eine sinnvolle Regelung der Erhaltungspflichten längst fällig: Die viel zitierte „kaputte Therme“ ist ein vom Gesetz ungeregelter Sachverhalt im so genannten Graubereich. Nach § 3 MRG ist der Vermieter nicht zur Reparatur verpflichtet, ebenso wenig der Mieter. Und auch wenn der Mieter kein Recht hat, die Reparatur zu verlangen, kann ihm doch ein Mietzinsminderungsanspruch zustehen. Eine klassische Patt-Situation. Gerade in solchen unbefriedigenden Situationen ist der Gesetzgeber gefragt, eine für beide Seiten angemessene, aber jedenfalls eindeutige Lösung zu präsentieren.

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