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Mietrechtliche Konsequenzen aufgrund der aktuellen Lage zu Covid-19

Datum: 
Mittwoch, 18. November 2020

Die Regierung hat seit dem 13.3.2020 ein umfangreiches Maßnahmenpaket zur Bekämpfung von COVID-19 ("Corona-Virus") eingeführt. Diese Maßnahmen umfassten insbesondere die kurzfristig angeordnete Schließung von Geschäften und Lokalen ("Lockdown"). Die Maßnahmen zur Bekämpfung des Corona-Virus wurden vorerst ab Mai 2020 sukzessive gelockert und ab September 2020 wieder verschärft. Beginnend mit 3. November 2020 wurden die Maßnahmen nochmals verschärft und der sogenannte "Lockdown-Light" verordnet. Mit 17. November 2020 wurde der Lockdown nochmals verschärft, der im Ergebnis bis auf wenige Details mit der ersten Phase im März vergleichbar ist. Im folgenden Überblick werden die wesentlichen Fragen behandelt, die sich aufgrund der aktuellen rechtlichen Situation für Mieter und Vermieter seit März 2020 und unter Berücksichtigung der jeweils anwendbaren Regelungen stellen.

Übersicht

 

1. Was gilt aktuell?

Die COVID-19-Notmaßnahmenverordnung (COVID-19-NotMV) regelt seit 17. November 2020, welche Geschäfte und Lokale geschlossen zu halten sind und wann und unter welchen Voraussetzungen öffentliche Orte betreten werden dürfen (Ausgangsregelung); die zuvor für den "Lockdown-Light" erlassene Verordnung wurde außer Kraft gesetzt. Die COVID-19-Notmaßnahmenverordnung gilt vorerst für einen Zeitraum bis inklusive 6. Dezember 2020.

1.1. COVID-19-Notmaßnahmenverordnung (BGBl II Nr 479/2020)

Ab 17.11.2020 wurden die Maßnahmen der Regierung zur Verhinderung der Verbreitung von COVID-19 stark verschärft, insbesondere besteht eine generelle Pflicht auf Einhaltung eines Abstandes von einem Meter zwischen Personen, die nicht im gemeinsamen Haushalt leben und zum Tragen von MNS-Schutzmasken. Die MSN-Pflicht gilt beim Betreten von sämtlichen öffentlichen Orten in geschlossenen Räumen

In Büroräumlichkeiten ist zwischen Personen ein Abstand von einem Meter einzuhalten oder das Infektionsrisiko durch andere geeignete Schutzmaßnahmen zu minimieren. In öffentlichen Verkehrsmitteln gilt MNS-Maskenpflicht sowie – wenn möglich – die Pflicht zur Einhaltung eines Abstandes von mindestens einem Meter.

Neu hinzugekommen ist eine Ausgangsregelung. Diese sieht vor, dass das Verlassen des eigenen privaten Wohnbereichs und das Verweilen außerhalb diesen Bereichs nur zulässig ist:

  • zur Abwendung einer unmittelbaren Gefahr (Leib, Leben, Eigentum);
  • zur Betreuung von und Hilfeleistung für unterstützungsbedürftige Personen sowie Ausübung familiärer Rechte und Erfüllung familiärer Pflichten;
  • zur Deckung der notwendigen Grundbedürfnisse des täglichen Lebens;
  • für berufliche Zwecke und Ausbildungszwecke, sofern dies erforderlich ist,
  • zum Aufenthalt im Freien zur körperlichen und psychischen Erholung;
  • zur Wahrnehmung von unaufschiebbaren behördlichen oder gerichtlichen Wegen;
  • zur Teilnahme an gesetzlich vorgesehenen Wahlen und zum Gebrauch von gesetzlich vorgesehenen Instrumenten der direkten Demokratie;
  • zur Teilnahme an bestimmten gesetzlich definierten Veranstaltungen, und
  • zum Zweck des zulässigen Betretens von Kundenbereichen von Betriebsstätten sowie bestimmter definierter Orte.

Der private Wohnbereich kann unabhängig vom Zeitpunkt zur Vornahme der zulässigen Tätigkeiten verlassen werden. Erlaubt ist somit jederzeit die sportliche Betätigung im Freien. Das Ausüben von Sportarten, bei denen es zu Körperkontakt kommt, ist jedoch untersagt.

Das Vorliegen einer der Ausnahmen der Ausgangsregelung gemäß § 2 ist gegenüber der Polizei und den Behörden, sowie den Betreibern von Verkehrsmitteln, auf Aufforderung glaubhaft zu machen. Dies kann beispielsweise im Falle der Betretung aufgrund beruflicher Zwecke durch eine Bestätigung des Arbeitgebers erfolgen.

Wie im "Lockdown" im Frühling 2020 wurde das Betreten von Lokalen, Geschäften, Freizeiteinrichtungen und körpernahen Dienstleistungsunternehmen untersagt. Ausdrücklich gestattet ist:

  • das Betreten von Restaurants durch Lieferservices und Kunden zur Abholung von Speisen und Getränken.        
    Zu beachten ist, dass die Abholung durch den Kunden nur von 6:00 Uhr bis 19:00 zulässig ist; für Lieferservices gilt diese Beschränkung nicht.
  • das Betreten von Kundenbereichen von Apotheken, Lebensmittelhandel, Drogerien, Gesundheits- und Pflegedienstleistungen, Verkauf von Tierfutter, Sicherheits- und Notfallprodukten, Tankstellen, Trafiken sowie KFZ- und Fahrradwerkstätten und weiterer durch die Verordnung definierter Geschäfte.

Geschlossen zu halten sind daher insbesondere Friseure, Masseure, Fußpfleger, Bäder, Wettbüros, Theater, Kino- und Konzertsäle, Museen, Bibliotheken und Tierparks.

Kundenbereiche von zur Öffnung berechtigten Einrichtungen – somit insbesondere die oben als zulässig gekennzeichneten Handelsbetriebe, aber auch Kundenbereiche von (nicht körpernahen) Dienstleistern - dürfen nur in der Zeit von 06:00 bis 19:00 Uhr betreten werden; es ist der Abstand von einem Meter einzuhalten und eine MNS-Maske zu tragen. Wie bereits im Frühjahr muss pro Kunde ein Kundenbereich von 10 m² zur Verfügung stehen, bei kleineren Geschäften oder Räumlichkeiten darf jeweils nur ein Kunde das Geschäft betreten. Alle zulässigen Dienstleistungen sind aber tunlichst im elektronischen Wege anzubieten.

Das Betreten von Hotels ist ebenfalls wieder untersagt. Ausgenommen davon ist die Beherbergung von bereits eingemieteten touristischen Gästen (darf aber nicht verlängert werden) sowie die Beherbergung von Gästen, die aus unaufschiebbaren beruflichen Gründen einen solchen Beherbergungsbetrieb in Anspruch nehmen müssen. Zulässig ist weiters die Beherbergung zum Zwecke der Betretung von und Hilfeleistung für unterstützungsbedürftige Personen, zu Ausbildungszwecken und zur Stillung eines dringenden Wohnbedürfnisses. Zu den vorgenannten Ausnahmen ist auch eine Kurzzeitvermietung über Plattformen oÄ weiterhin zulässig; hier kommt insbesondere die kurzfristige Vermietung zur Stillung eines dringenden Wohnbedürfnisses in Betracht, die vor allem für Arbeitnehmer relevant sein kann, die aufgrund von Quarantänemaßnahmen einzelner Regionen und der generellen Reisebeschränkungen vorübergehende Quartiere benötigen, sowie zu Betreuungszwecken von und Hilfeleistung für unterstützungsbedürftige Personen.

Weiters wurde die Abhaltung von Veranstaltungen (sowohl Indoor als auch Outdoor) wieder untersagt; auch bereits geplante Veranstaltungen mit einem (genehmigten) Hygienekonzept dürfen nicht abgehalten werden. Lediglich einzelne genau bezeichnete Veranstaltungen, wie beispielsweise unaufschiebbare berufliche Zusammenkünfte, Begräbnisse oder gesellschaftsrechtliche Zusammenkünfte (Gesellschafterversammlung) sind weiterhin erlaubt.

Für Alters-, Pflege und Behindertenheime sowie Krankenanstalten und Kuranstalten gelten besondere Vorsichtsmaßnahmen, dies sowohl für die Bewohner, als auch die Mitarbeiter und Besucher. Zu beachten ist, dass Mitarbeiter nur dann in ein solches Alters-, Pflege und Behindertenheime sowie in Krankenhäuser eingelassen werden dürfen, wenn für diese mindestens einmal wöchentlich ein molekularbiologischer Test auf Infektion mit COVID-19 oder ein Anti-Gen-Test durchgeführt wird und das Ergebnis negativ ist. Besucher dürfen nur eingelassen werden, wenn diese einen negativen Anti-Gen-Test (maximal 24h alt) oder PCR-Test (maximal 48h alt) vorlegen können. Liegt kein Testergebnis vor, hat der Besucher eine Maske gemäß CPA-Standard zu tragen. Je nach Grad der Unterstützungsbedürftigkeit variieren die zulässigen Besucher; generell gilt ein Besucher pro Bewohner/Patient pro Woche.

Die COVID-19-Notmaßnahmenverordnung – (in der zum 17.11.2020 geltenden Fassung) tritt mit Ablauf des 6. Dezember 2020 außer Kraft, ausgenommen die Ausgangsregelungen welche bereits mit 26.11.2020 außer Kraft treten. Derzeit ist noch nicht bekannt, welche Regelungen ab 27.12.2020 bzw 7.12.2020 zur Anwendung gelangen werden.

2. Verschärfung & Lockerung, die Regelungen im Überblick

Von besonderer Relevanz zur Beurteilung der rechtlichen Situation und der Auswirkung auf Mietverhältnisse waren die 96. Verordnung des Bundesministers für Soziales, Gesundheit, Pflege und Konsumentenschutz betreffend vorläufige Maßnahmen zur Verhinderung der Verbreitung von COVID-19 ("Verordnung Nr 96") und die 98. Verordnung des Bundesministers für Soziales, Gesundheit, Pflege und Konsumentenschutz gemäß § 2 Z 1 des COVID-19 Maßnahmengesetzes ("Verordnung Nr 98"), welche am 15.03.2020 erlassen wurden und insbesondere die Phase des Lockdowns und die Betretungsverbote regelten. Zu beachten gilt, dass Teile dieser Verordnungen vom Verfassungsgericht rückwirkend aufgehoben wurden. Mit der COVID-19 Lockerungsverordnung, ("Lockerungsverordnung") wurden die Verordnung Nr 96 und Nr 98 ersatzlos aufgehoben und ab Mai 2020 die Maßnahmen sukzessive gelockert bzw aufgehoben.

Für die aktuelle Phase seit dem 3. November 2020 bzw 17. November 2020 sind die Auswirkungen anhand der COVID-19-Schutzmaßnahmenverordnung und der COVID-19-Notmaßnahmenverordnung zu beurteilen.

3. Welche Verordnungen hat der Verfassungsgerichtshof als unzulässig aufgehoben? Welche Auswirkung haben diese Entscheidungen?

Der Verfassungsgerichtshof hat entschieden, dass das Betretungsverbot für öffentliche Orte gemäß der Verordnung Nr 98 gesetzwidrig war. Das Vertretungsverbot für sämtliche "öffentlicher Orte" war demnach zu weit gefasst und daher unzulässig. Weiters erkannte der Verfassungsgerichtshof, dass das in der Verordnung 96. festgehaltene Verbot der Öffnung von Geschäftslokalen mit Kundenbereichen im Inneren von mehr als 400 m² gesetzwidrig war.

Die vom VfGH als rechtswidrig aufgehobenen Verordnungsteile (Betretungsverbot öffentlicher Orte und Kundenbereichen < 400 m²) wurden rückwirkend aufgehoben.

Für die Mieter bedeutet dies, dass sie sich im Rahmen ihres Mietzinsminderungsanspruches formal nicht (mehr) auf diese im Verordnungsweg erlassene Beschränkungen berufen können, weil diese rechtlich nie existiert haben. Allerdings ist zu beachten, dass die Beschränkungen im Zeitpunkt der Wirkung rechtsverbindlich waren und daher trotzdem aus damaliger Sicht eine Nutzungseinschränkung vorlag. Es kann nicht beurteilt werden, wie die Zivilgerichte letztlich das Risiko der Gesetzwidrigkeit dieser Verordnungen zwischen Mieter und Vermieter verteilen werden.

Festzuhalten ist, dass die Entscheidung des VfGH keine Auswirkung auf jene Mietverhältnisse hat, welche von den aufgehobenen Beschränkungen ohnedies nicht betroffen waren. Dies sind u.a. Mieter mit Mietobjekten mit Kundenbereichen im Anwendungsbereich der Verordnung Nr 96, insbesondere jene, die gemäß dieser Verordnung von ihrer Anwendung stets ausgenommen waren (Lebensmittelhandel, Apotheken, Banken, Lieferdienste, etc) und die daher stets geöffnet halten durften.

Auch die Regelung, dass zwischen den einzelnen Tischen in der Gastronomie ein Abstand von mindestens einem Meter bestehen muss, wurde zwischenzeitig vom VfGH aufgehoben. Die Vorgabe betreffend den Mindestabstand wurde vom VfGH zwischenzeitig als gesetzeswidrig beurteilt. Das Ministerium hat bis 31.12.2020 Zeit, die Verordnung nachzuschärfen.

Die aktuell anwendbare COVID-19-Notmaßnahmenverordnung sieht erneut durch die Ausgangsregelungen ein Betretungsverbot für öffentliche Orte vor. Es kann zum derzeitigen Zeitpunkt nicht beurteilt werden, wie der VfGH die Verordnung allenfalls beurteilen wird.

4. Wie hat sich der Lockdown auf Mietverhältnisse über Geschäftsräumlichkeiten ausgewirkt?

a. Mietzinsminderung

Aufgrund des im Lockdown nach Verordnung Nr 96. und Nr 98 verfügten Betretungsverbots und der behördlichen Anordnung, bestimmte (Geschäfts-)Lokale, Betriebsstätten und Beherbergungsbetriebe zur Gänze zu schließen, ist aus heutiger Sicht davon auszugehen, dass für den Zeitraum der Schließung auch die Verpflichtung zur Zahlung des Mietzinses – je nach weiterer Brauchbarkeit und Nutzung des Objekts – entfällt oder reduziert wurde. Dies gilt auf Grundlage der COVID-19-Schutzmaßnahmenverordnung ab 3. November 2020 auch wieder insbesondere für Restaurants und Beherbergungsbetriebe sowie Freizeitbetriebe und ab 17. November 2020 durch die COVID-19-Notmaßnahmenverordnung für bestimmte Geschäfte und körpernahe Dienstleistungsbetriebe..

Der genaue Umfang eines möglichen Mietzinsminderungsanspruchs ist aber immer im Einzelfall zu prüfen und hängt sowohl von den spezifischen Umständen wie auch von den konkreten, von der Regierung und vom Parlament gesetzten Maßnahmen ab. Konkret ist auch die zeitliche Komponente zu beachten, und inwieweit eine Beeinträchtigung im jeweiligen Zeitraum auch nach dem Stand jeweils zeitlich und sachlich anwendbaren Verordnung gegeben war und der konkreten trotz COVID-19-Notmaßnahmenverordnung weiterhin möglichen Nutzung.

In der Beurteilung des zweiten Lockdowns im Herbst 2020 ist ergänzend in der Beurteilung eines Mietzinsminderungsanspruchs miteinzubeziehen, dass durch finanzielle Maßnahmen der Umsatz in einem gewissen prozentuellen Ausmaß durch staatliche Hilfen ersetzt wird und damit die eingeschränkte Benutzbarkeit eines Geschäftsobjekts wirtschaftlich abgefedert wird.

Im Gegensatz zu Deutschland wurden in Österreich aufgrund der Corona-Krise keine speziellen Regelungen für gewerbliche Mietverträge erlassen. Wohnungsmietverträge hingegen waren zu keiner Zeit von den Maßnahmen betroffen, weswegen aus derzeitiger Sicht auch keine Mietzinsminderungsansprüche bestehen.

b. Kündigung

Da es sich bei den Maßnahmen um keine endgültigen, sondern vorübergehende Maßnahmen handelt und handelte, die schrittweise gelockert oder verschärft werden, ist nicht davon auszugehen, dass Bestandverträge vorzeitig gekündigt werden konnten. Davon unabhängig ist ein eventuelles Mietzinsminderungsrecht (siehe oben). Ein spezieller Kündigungs- und Räumungsschutz, wie zB für Wohnungsmieter, wurde aufgrund der Corona-Krise jedoch nicht erlassen.

c. Betriebspflicht & Pönale

Viele Bestandverträge, gerade im Retail-Bereich, enthalten oft umfangreiche Vorschriften zur Betriebspflicht des Mieters oder Pächters. Da die konkret aufgrund der COVID-19 Maßnahmen verordneten Betriebsschließungen behördlich bzw gesetzlich angeordnet waren, greifen solche vertraglichen Regelungen zur Betriebspflicht aber nicht, weil eine gesetzlich angeordnete Pflicht des Mieters oder Pächters besteht, die seiner vertraglichen Pflicht vorgeht. Eine aufgrund des Verstoßes gegen die Betriebspflicht vertraglich vereinbarte Pönale ist nicht zu leisten. Ersatzansprüche für Einnahmeausfall aufgrund Betriebsschließungen?

Rechtsgrundlage der von der Bundesregierung noch vor dem 15.3.2020 verhängten Maßnahmen ist das Epidemiegesetz aus 1913 (1950 wiederverlautbart), wodurch bestimmte übertragbare Krankheiten bekämpft werden sollen, COVID-19 gehört dazu. Mit dem am 15.3.2020, im Nationalrat beschlossenen COVID-19 Maßnahmengesetz wurde jedoch für bestimmte Maßnahmen eine neue Rechtsgrundlage geschaffen. Betriebsschließungen fallen demnach nicht mehr unter das Epidemiegesetz (und den dort vorgesehenen Ersatz für Gewinnentgang).

Rechtsgrundlage für Betriebsschließungen ist das COVID-19 Maßnahmengesetz, wonach ein Verbot des "Betreten[s] von Betriebsstätten zum Zweck des Erwerbs von Waren und Dienstleistungen" vom Gesundheitsminister verfügt werden kann. Von dieser Ermächtigung hat der Gesundheitsminister Gebrauch gemacht und am 15.3.2020 mittels Verordnung das Betreten der Kundenbereiche von Geschäften und Lokalen ab dem 16.3.2020 untersagt. Ausgenommen von diesem Betretungsverbot waren anfangs nur einige wenige Bereiche, welche der Grundversorgung dienten, wie zB Apotheken oder Lebensmittelgeschäfte. Nach ersten Lockerungen wurde mit der COVID-19 Lockerungsverordnung die Schließung vieler Kundenbereiche wieder aufgehoben und es wurden lediglich bestimmte Beschränkungen auferlegt, wie insbesondere ein Mindestabstand, die Begrenzung der Anzahl von Kunden im Verkaufsbereich und die Pflicht zum Tragen von Mund- und Nasenschutz (MNS). Diese Beschränkungen wurden schrittweise im Hinblick auf die Corona Situation entsprechend gelockert oder verschärft.

Ein Ersatzanspruch gemäß dem Epidemiegesetz besteht nicht. Gemäß dem COVID-19 Maßnahmengesetz wird das Epidemiegesetz auf das per Verordnung angeordnete Betretungsverbot nämlich nicht angewendet.

Zur Verringerung der von der Corona-Pandemie verursachten wirtschaftlichen Nachteile hat die Bundesregierung den Covid-19-Krisenbewältigungsfonds eingerichtet, dessen Mittel unter anderem zur Abfederung von Einnahmenausfällen in Folge der Krise eingesetzt werden können. Darüber hinaus sind diverse unterschiedliche Maßnahmen, wie ein Härtefallfonds für Kleinstunternehmen, Steuerstundungen, Direktkredite und Überbrückungsgarantien vorgesehen. Näheres dazu finden Sie in unserem Briefing zum Förderungen und Beihilfenrecht. In jedem Fall raten wir dazu, genaue Aufzeichnungen über die Zeiten eines Einnahmenausfalls und über die Höhe der entgangenen Einnahmen zu führen, damit diese später bei einer Geltendmachung beigefügt werden können.

5. Waren Kurzzeitvermietungen wie etwa über airbnb und andere Plattformen während des Lockdowns möglich? Was gilt heute?

Aufgrund der Einschränkungen durch die Verordnung vom 2.4.2020 betreffend Beherbergungsbetriebe und die COVID-19-Lockerungsverordnung (siehe oben) war eine Neuvermietung zum Zweck der Erholung und Freizeitgestaltung untersagt. Eine Kurzzeitvermietung zu anderen als touristischen Zwecken war weiterhin zulässig. Hier kam insbesondere die kurzfristige Vermietung zu Wohnzwecken in Betracht, die vor allem für Arbeitnehmer relevant war, die aufgrund von Quarantänemaßnahmen einzelner Regionen und der generellen Reisebeschränkungen vorübergehende Quartiere benötigten. Ebenso für Personen, die eine Wohnung benötigten, weil sie bspw aufgrund eines COVID-19 Falls in der Familie ein neues Quartier nehmen müssen.

Aktuell sind Beherbergungen durch den neuerlichen Lockdown stark beschränkt. Es bestehen  keine besonderen Regelungen für Kurzzeitvermietungen, analog gelten soweit anwendbar die Regelungen zu Beherbergungsbetrieben. Wie oben unter Punkt 1.1. angeführt, ist eine Vermietung zur Befriedigung eines dringenden Wohnbedürfnisses auch während der Geltungsdauer der COVID-19-Notmaßnahmenverordnung zulässig.

Wie wirkt sich die Corona-Pandemie auf Wohnungsmietverträge aus?

a. Kündigungs- und Räumungsschutz

Wohnungsmietverträge waren von den Maßnahmen nicht betroffen, denn die Menschen sollten ja gerade zuhause bleiben. Da aus der Corona-Situation somit keine Einschränkung der Nutzung von Wohnungen folgte, bestand für Wohnungsmieter grundsätzlich keine Möglichkeit zur Minderung des Mietzinses. Mit dem am 3.4.2020 im Nationalrat beschlossenen 4. COVID-19 Maßnahmengesetz wurde jedoch ein verstärkter Kündigungs- und Räumungsschutz zugunsten der Mieter beschlossen. Demnach kann ein Vermieter wegen eines Zahlungsrückstands des Mieters von Mietzinsforderungen, die im Zeitraum vom 1.4.2020 bis zum 30.6.2020 fällig wurden, den Mietvertrag weder kündigen noch eine Aufhebung des Vertrages aus wichtigem Grund (§ 1118 ABGB) fordern, sofern der Zahlungsrückstand auf eine erhebliche Beeinträchtigung der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit des Mieters als Folge der Covid-19-Pandemie zurückzuführen ist. Der Zahlungsrückstand für den betroffenen Zeitraum kann frühestens ab 1.1.2021 gerichtlich eingefordert werden. Als Kündigungsgrund kann der Zahlungsrückstand der Monate April, Mai und Juni 2020 erst ab 1.7.2022 geltend gemacht werden, wenn bis dahin nicht gezahlt wurde.

Die Mietzinsrückstände sind bis spätestens 31.12.2020 zurückzuzahlen. Die Fälligkeitstermine für den Mietzins bleiben unverändert auch während der Monate April, Mai und Juni 2020, es sind jedoch höchstens die gesetzlichen Verzugszinsen von 4 % zu leisten. Mieter sind zudem nicht verpflichtet, die Kosten von außergerichtlichen Betreibungsmaßnahmen zu ersetzen.

Im Ergebnis wird also das Vermieterrecht, für die unterbliebenen Mietzinszahlungen eine Vertragsauflösung zu verlangen, um zwei Jahre hinausgeschoben. Und es gibt eine weitere wesentliche Einschränkung: Der Vermieter darf die vom Mieter geleistete Kaution für den Zahlungsrückstand in diesen drei Monaten nicht mit den fälligen Mietzinsforderungen aufrechnen. Zur Klarstellung: Aus anderen Gründen als wegen Mietzinsrückstands, und wegen Mietzinsrückständen außerhalb dieser drei Monate, darf der Vermieter weiterhin kündigen oder deshalb Räumungsklage erheben.

Vorsicht: Falle bei der Verlängerung von Wohnungsmietverträgen!

Gerade bei Wohnungsmietverträgen konnte durch die Corona-Krise Handlungsbedarf bestehen. Bei Wohnungsmietverträgen, die während der Zeit des "Lockdowns" aufgrund einer Befristung endeten, lag es nahe, mit Mietern aus Kulanz kurzfristig eine Verlängerung zu vereinbaren (wenn die Wohnung nicht bereits einem anderen Mieter vermietet wurde, ist das natürlich möglich). Denn die Suche einer neuen Wohnung oder der Umzug gestalteten sich bei den umfassenden Beschränkungen schwierig.

Hier sah das am 3.4.2020 im Nationalrat beschlossenen 4. COVID-19 Maßnahmengesetz wichtige Erleichterungen vor: Für dem MRG unterliegende befristete Wohnungsmietverträge, die innerhalb des Zeitraums 31.3.2020 und 30.6.2020 endeten, wurde eine Sonderregelung zur flexiblen Verlängerung von Wohnungsmietverträgen getroffen. Mittels schriftlicher Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter konnte bis zum Ablauf des 31.12.2020 oder für einen kürzeren Zeitraum der Mietvertrag verlängert werden, die sonst geltende Mindestbefristung von 3 (drei) Jahren kam in diesen Fällen nicht zur Anwendung.

Wichtig ist, dass die Verlängerung schriftlich (online per E-Mail leider nicht ausreichend!) erfolgte, weil sie sonst unwirksam ist. Es könnte also zB der Mieter das Dokument handschriftlich unterschrieben und dem Vermieter zugesendet haben, der es nach Unterfertigung dem Mieter wieder retournierte. Erfolgte die Verlängerung nicht schriftlich (zB nur per E-Mail), führt dies zu einem unbefristeten Mietverhältnis.

Achtung: Das Mietverhältnis durfte maximal bis 31.12.2020 verlängert werden und dies auch nur, wenn der ursprüngliche Mietvertrag eine Befristung aufwies, die in den genannten Zeitraum fällt.

Nach der gesetzlichen Regelung gilt diese Verlängerungsmöglichkeit außerdem nur für befristete Verträge. Wurde daher für ein unbefristetes Mietverhältnis eine Kündigung bereits ausgesprochen und lag der Beendigungszeitpunkt im Zeitraum 1.4.2020 und 30.6.2020, konnten Vermieter und Mieter von der Ausnahmeregelung keinen Gebrauch machen. Es gilt in diesen Fällen weiterhin die gesetzliche Mindestbefristung von 3 (drei) Jahren (siehe nachfolgende Frage). Der Mieter kann allerdings die ebenfalls durch das COVID-19 Maßnahmengesetz eingeführten Aufschiebung der Räumungsexekution in Anspruch nehmen.

Was gilt seit dem 1.7.2020 für Wohnungsmietverträge?

Hier gilt das Mietrechtsgesetz (MRG) unverändert, welches für Wohnungsmietverträge zwingend eine Mindestbefristung vorsieht, und zwar sowohl für die erstmalige Befristung, aber auch für jede Verlängerung eine Dauer von mindestens drei (3) Jahren. Beachtet dies der Vermieter nicht und verlängert zB bloß bis 31.12. dieses Jahres, stellt dies eine unwirksame Befristung dar – er läuft also Gefahr, den Mietvertrag in ein unbefristetes Mietverhältnis umzuwandeln. Auch hier ist wichtig, dass die Verlängerung schriftlich und nicht zB online per E-Mail leider erfolgt, weil sie sonst unwirksam ist.

    Ihre Ansprechpartner:

    Stefan Artner
    Leiter der Praxisgruppe Immobilien- und Mietrecht
    T +43-1-533 4795-103
    stefan.artner@dorda.at

    Magdalena Brandstetter
    Expertin Immobilien- und Mietrecht
    T +43-1-533 4795-103
    magdalena.brandstetter@dorda.at

    Marie-Luise Pugl
    Expertin Immobilien- und Mietrecht
    T +43-1-533 4795-103
    marie-luise.pugl@dorda.at



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