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BEI OBJEKTÜBERNAHME ZU BEACHTEN: INFORMATIONSPFLICHT DES VERMIETERS ÜBER DIE VERANLAGUNG DER KAUTION

Datum: 
Donnerstag, 6. Juni 2019

Um spätere Streitigkeiten mit Mietern über die Veranlagung der Kaution zu vermeiden, sollte der Käufer eines Bestandobjektes jedenfalls Unterlagen hinsichtlich der Veranlagung der Kaution für die gesamte Mietvertragsdauer vom Verkäufer übernehmen und verwahren.

Rechtliche Grundlagen

Mit der Wohnrechtsnovelle 2009 wurde § 16b Mietrechtsgesetz eingeführt, der eine Informationspflicht des Vermieters gegenüber dem Mieter über die Veranlagung einer als Geldbetrag übergebenen Kaution vorsieht. Über die genaue Ausgestaltung dieser Informations-pflicht (Zeitraum, Umfang, Nachweise etc) fehlt bislang höchstgerichtliche Rechtsprechung. Unstrittig ist, dass sich die Informations-pflicht über die gesamte Mietvertrags-dauer erstreckt. Dies unabhängig davon, ob der Vermieter oder die mit der Veranlagung der Kaution betraute Gebäudeverwaltung während des Mietverhältnisses wechselt. Der Informationsanspruch des Mieters richtet sich also immer gegen den letzten Vermieter und umfasst die gesamte Mietvertragsdauer. Daher sollte der Käufer bei Übernahme eines Objektes jedenfalls darauf achten, dass zu sämtlichen (aufrechten) Mietverhältnissen Unterlagen zur Veranlagung der Kaution seit Beginn des Mietverhältnisses vorliegen, übernommen und entsprechend verwahrt werden.

Umfang des Informationsanspruches

Welche konkreten Informationen dem Mieter bereitzustellen sind, lässt sich dem Gesetz nicht entnehmen. Jedenfalls muss es dem Mieter möglich sein, anhand der Informationen zu prüfen, ob die Kaution fruchtbringend veranlagt wurde. Überdies hat er Anspruch auf sämtliche Informationen, die er benötigt, um im Falle der Insolvenz des Vermieters die Kaution aus der Insolvenz-masse auszusondern.

Es ist zu erwarten, dass die Rechtsprechung in den kommenden Jahren Kriterien zur Erfüllung der Informations-pflicht entwickeln wird. Bis dahin empfehlen wir Vermietern, folgende Informationen (samt entsprechenden Nachweisen) für jedes Mietverhältnis über die ganze  Mietvertragsdauer bereitzuhalten und dem Mieter auf Anfrage zu geben:

  • Bankinstitut, bei dem die Kaution veranlagt war
  • Nummer des Kontos oder des Depots
  • Zeitraum der Veranlagung
  • den für die Veranlagung lukrierten Zinssatz, angefallene Zinsen, KESt und all fällige Spesen

Der Mieter kann seinen Anspruch nach § 16b MRG gerichtlich geltend machen. Im Falle des Obsiegens kann das ergangene Urteil mittels Verhängung von Beugestrafen vollstreckt werden.