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Rien ne va plus! Das österreichische Bau- und Immobilienrecht

publiziert: 
DORDA Immobilienrechts News 1/18
Datum: 
2. August 2018

Rien ne va plus!
Das österreichische Bau- und Immobilienrecht

Mit der am 30.6.2018 in Kraft getretenen Novelle zur Wiener Bauordnung wurde der Abriss von Altbauten deutlich erschwert. Der Anfang im Vorgehen gegen Altbauten? Nein! Der VfGH bestätigte bereits 2017, dass der besonders niedrige Richtwertmietzins in Wien und der Ausschluss des Lagezuschlages in bestimmten Wiener Stadtvierteln zulässig sei. Der OGH ergänzt und definiert seit 2017 den Lagezuschlag neu. Trotz dieser massiven Eingriffe in die Grundrechte der Eigentümer ist das Mietrecht unverändert aufrecht; Lösungsvorschläge oder gar Lösungen des Bundesgesetzgebers fehlen.

Die überschießende Novelle der Wiener Bauordnung (BO)

Nach dem neuen § 62a Abs 5a BO muss der Abbruch von Bauwerken in Schutzzonen und von Bauwerken mit Bausperre sowie der Abbruch von Gebäuden, die vor dem 1.1.1945 errichtet wurden, bei der Baupolizei (MA37) angezeigt werden. Der Anzeige ist eine Bestätigung der Abteilung für Architektur und Stadtgestaltung (MA 19) anzuschließen, dass an der Erhaltung des Bauwerkes infolge seiner Wirkung auf das örtliche Stadtbild kein öffentliches Interesse besteht. Die Anzeigepflicht soll, so der Plan, der Verfahrensvereinfachung dienen.

Besteht nach Ansicht der MA 19 ein öffentliches Interesse an der Erhaltung des Gebäudes, darf mit dem Abbruch nicht begonnen werden und ist gemäß § 60 Abs 1 lit d BO dafür eine Bewilligung der Baupolizei (MA37) zu erwirken. Im Verfahren ist ein Gutachten eines Ziviltechnikers vorzulegen, mit welchem nachgewiesen wird, dass an der Erhaltung des Bauwerkes infolge seiner Wirkung auf das örtliche Stadtbild kein öffentliches Interesse besteht. Gelingt der Nachweis, so hat die MA37 die Bewilligung zu erteilen.

Die simpel klingende Bestimmung wirft in der Praxis massive Anwendungsschwierigkeiten auf. Keiner der Gesetzesbegriffe ist definiert, womit Bauträger mit massiven Risiken konfrontiert werden. Dies in Zeiten, wo der Bedarf nach Wohnraum enorm hoch ist und die Nachfrage nicht rechtzeitig gestillt werden kann. Im Detail:

  • Wirkung auf das örtliche Stadtbild: Nach der Wortwahl ist unklar, welche Umgebung bei der Analyse einzubeziehen ist. Ob der gesamte politische Bezirk, ein bestimmtes "Grätzel" oder die Straße oder gar nur Teile davon ist weder im Gesetz, noch im Initiativantrag vom 4.6.2018 ersichtlich. Ob zum Zeitpunkt des Abrisses bereits das neue Projekt bestehen muss, ist ebenfalls unklar.
  • Erhaltung im öffentlichen Interesse: In welchem Umfang ein öffentliches Interesse bestehen muss, ist nicht definiert. Es wird darunter wohl eine Art Objektivierung der "Wirkung auf das örtliche Stadtbild" zu verstehen sein.

Keiner kann derzeit absehen, was unter den beiden Wortfolgen nun genau zu verstehen ist. Damit ist potentieller Willkür Tür und Tor geöffnet, was in Hinblick auf das Bestimmtheitsgebots (Rechtsstaatlichkeitsgebot) bedenklich ist. Die Verfassungswidrigkeit des neuen § 62a Abs 5a BO steht daher zumindest als Frage im Raum.

Zusätzlich kann zwar die Abbruchbewilligung für Bauwerke in Schutzzonen oder für Gebäude, die vor dem 1.1.1945 errichtet wurden, auch bei Vorliegen einer technischen oder wirtschaftlichen Abbruchreife bewilligt werden:

Eine technische Abbruchreife liegt nur vor, wenn sich die Instandsetzung des Bauwerkes als technisch unmöglich erweist. Mit der wirtschaftlichen Abbruchreife ist die wirtschaftliche Unzumutbarkeit der Aufwendungen für eine Instandsetzung gemeint. Bei beiden besteht wenig Anwendungsspielraum bei typischen Altbauten.

Die fehlende Novelle des Mietrechtsgesetzes (MRG)

Seit Jahren wird die heiße Kartoffel Mietrechtsnovellierung von Legislatur- zu Legislaturperiode weitergereicht. Vage Vorschläge liegen vor, versprochene Gesetzesentwürfe lassen auf sich warten, Lösungen sind weit entfernt.

Weiterhin darf bei Mietobjekten, die in Gebäuden gelegen sind, die mit einer vor dem 30.6.1953 datierten Baubewilligung errichtet worden sind, nur der Richtwertmietzins verlangt werden. Dieser liegt gemäß § 5 Abs 1 Z 9 RichtWG für das Bundesland Wien bei wenig marktkonformen EUR 5,58 pro Quadratmeter. Dringend notwendige Investitionen in Altbauten bleiben zum Teil aus, nicht zuletzt aufgrund der unzureichenden Möglichkeit, diese im Richtwertmietzins zu reflektieren.

Die Frage, ob ein solcher Richtwert überhaupt verfassungskonform ist, beantwortete der Verfassungsgerichtshof (VfGH) mit Erkenntnis vom 28.6.2017 (G428/2016) mit ja, obwohl der Richtwert für Wien der zweitniedrigste in Österreich ist.

Auch der für die Fälle des Um-, Auf-, Ein- oder Zubaus geschaffene § 16 Abs 1 Z 2 MRG, der statt dem Richtwert einen angemessenen Mietzins erlaubt, wird vom Obersten Gerichtshof (OGH) sehr stiefmütterlich eingesetzt und ist damit für Vermieter auch keine reale Option.

Auch dem Regulativ des Lagezuschlages wurden zwei höchstgerichtliche Schläge erteilt: Gemäß Entscheidung des VfGH vom 12.10.2016 (G 673/2015) ist es verfassungskonform, wenn Lagezuschläge für Gründerzeitviertel ausgeschlossen sind; gewisse Stadtviertel müssen für leistbares Wohnen geradestehen. Ergänzend beschäftigte sich der OGH in seinem Erkenntnis vom 20.11.2017 (5 Ob 74/17v) mit der Frage, welches Referenzgebiet für die Beurteilung der Durchschnittlichkeit der Lage heranzuziehen sei, wobei nunmehr auf "einigermaßen einheitliche Wohngebiete" abzustellen ist. Der Lagezuschlag ist damit nun auch außerhalb der Gründerzeitviertel schwierig.

Der Ausweg

Vor dem Hintergrund dieser höchstgerichtlichen Entscheidungen bleibt einem Zinshausbesitzer eigentlich nur eine Option: der Abriss des Gebäudes und die Errichtung eines Neubaus in welchem, zumindest nach der derzeitigen Rechtslage, der freie Mietzins erlaubt ist. Genau dem schiebt aber die Novelle der Wiener Bauordnung einen verfassungsrechtlich bedenklichen Riegel vor, darf doch kein öffentliches Interesse mehr an der Erhaltung des Gebäudes vorliegen. Im Worst Case bedeutet dies für einen Eigentümer, dass er einerseits massiv in seinem Einkommen beschränkt ist, andererseits auch nicht frei über sein Eigentum disponieren darf.

Die unbefriedigende Gesetzeslage zusammen mit massiven Eingriffen in die Grundrechte werden wohl nicht lange auf weitere Entscheidungen warten lassen.

Jedenfalls sollte der Weg zu den Höchstgerichten beschritten werden, zumal die neuen Bestimmungen im Wiener Baurecht – auch in Zusammenschau mit dem Mietrecht – verfassungsrechtlich zumindest bedenklich sind.

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