Zum Inhalt Zum Hauptmenü

Suchformular

Steuerreform – Neuerungen für Immobilienbesitzer

Autor: Stefan Artner
Die Steuerreform 2015/16 bringt ab 1.1.2016 wichtige Änderungen gerade im Immobilienbereich. Wir geben Ihnen einen kurzen Überblick über wesentliche Änderungen, die für Immobilienbesitzer von Interesse sind.

Neue Grunderwerbsteuer-Pflichten

• Grunderwerbsteuer (GrESt) fällt künftig auch an, wenn an einer Grundstücksgesellschaft (umfasst sind Personen- und Kapitalgesellschaften) mindestens 95 % in einer Hand vereinigt werden. Bisher reichte es aus, wenn ein noch so kleiner Mindestanteil von einer dritten Person gehalten wurde, um die Steuer zu vermeiden.
• Bei Personengesellschaften wurde ein neuer Steuertatbestand geschaffen: Gehen innerhalb von fünf Jahren mindestens 95 % der Anteile auf andere Personen über (auch wenn keine Anteilsvereinigung stattfindet), löst dies künftig ebenfalls GrESt aus.
• Ausdrücklich regelt das Gesetz nun auch Treuhandschaften: Treuhändig gehaltene Anteile werden künftig dem Treugeber zugerechnet, die GrESt kann durch Zwischenschaltung eines Treuhänders also nicht mehr vermieden werden.

Neue Bemessungsgrundlage bei Grunderwerbsteuer
Mit 2016 tritt eine wesentliche Änderung bei der GrESt in Kraft, denn ab dem Jahreswechsel wird auch bei unentgeltlichen Erwerbsvorgängen auf den Grundstückswert abgestellt und generell nicht mehr auf den Einheitswert. Letzterer ist künftig nur mehr bei der Übertragung von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken maßgeblich. Die Bemessungsgrundlage für die GrESt ist damit künftig die Gegenleistung, mindestens jedoch der beschriebene Grundstückswert. Die Höhe und Berechnung des Grundstückswertes wird in einer noch zu erlassenden Verordnung des BMF geregelt und soll nach Möglichkeit ohne Sachverständigen-Gutachten erfolgen können.

Grunderwerbsteuer bei unentgeltlichen Erwerben
Für entgeltliche Erwerbe gilt weiterhin der Steuersatz von 3,5 % (mit den unten für Betriebsübergaben/Umgründungen dargestellten Begünstigungen bzw. dem begünstigten Steuersatz von 0,5 % bei Anteilsvereinigung). Für unentgeltliche Erwerbe (und für den unentgeltlichen Teil bei teilentgeltlichen Erwerben) gilt hingegen ab 2016 ein neuer Staffeltarif, wobei Erwerbe im Familienverband (§ 26a Abs 1 Z 1 GGG) und Erwerbe von Todes wegen als unentgeltliche Erwerbe gelten:

Staffeltarif bei unentgeltlichem Erwerb
Verkehrswert (EUR)    Steuersatz
0 – 250.000                 0,5 %
250.001 – 400.000       2,0 %
ab 400.001                  3,5 %

Unentgeltliche Erwerbe innerhalb von fünf Jahren werden zusammengerechnet, das heißt eine bloße Verteilung auf mehrere Erwerbsvorgänge in diesem Zeitraum bringt keine Vorteile. Auf Antrag kann die Steuerzahlung aber auf einen Zeitraum von 2 – 5 Jahren mit entsprechender Verzinsung verteilt werden.

Unsere Empfehlungen
Liegt der Wert einer Liegenschaft deutlich über dem Einheitswert, kann sich eine Schenkung 2015 noch auszahlen; hier sollte jedenfalls nachgerechnet werden. Und bei Schenkungen an derzeit nicht begünstigte Familienmitglieder (z.B. Geschwister) und Freunde sollten Sie mit einer Schenkung auf 2016 warten; denn nur so kommen Sie in den Genuss des neuen Staffeltarifs.

Immobilien-Ertragsteuer
Die ImmoESt wurde erst 2012 eingeführt, mit Anfang 2016 wird nun der Steuersatz von 25 % auf 30 % des Verkaufsgewinns erhöht. Für Liegenschaften, die vor dem März 2002 erworben wurden, war daher bisher für den Käufer ein Pauschalbetrag von 3,5 % des Verkaufserlöses abzuführen, ab 2016 erhöht sich dieser entsprechend auf 4,2 % (bzw. bei Umwidmungsliegenschaften von 15 % auf 18 %). Und konnte bisher bei der Berechnung der ImmoESt ein Inflationsabschlag eingerechnet werden, ist ab 2016 eine solche Berücksichtigung der Inflation nicht mehr möglich.

Weitere Änderungen für Vermieter
Bei Vermietung im außerbetrieblichen Bereich bleibt der Abschreibungssatz (AfA) von jährlich 1,5 % unverändert. Jedoch wird der Grundanteil von 20 % auf 40 % angehoben. Das bedeutet, dass die AfA künftig nur mehr auf einer Basis von 60 % der gesamten Anschaffungskosten möglich ist. Dies gilt auch für vor 2016 angeschaffte Gebäude und Wohnungen; auch für diese verringert sich daher ab 2016 die Bemessungsgrundlage und somit die steuerwirksame Gebäudeabschreibung.

Weiters sind Instandsetzungsaufwendungen künftig auf 15 Jahre (statt bisher auf zehn Jahre) zu verteilen; dies gilt auch für noch offene Zehntelbeträge aus den Vorjahren. Der Ausgleich von Verlusten mit Überschüssen aus Vermietung und Verpachtung wird jedoch ab 1.1.2016 erleichtert. Korrespondierend zur Erhöhung des Steuersatzes dürfen nun grundsätzlich 60 % des entstandenen Verlustes (bisher 50 %) ausgeglichen werden. Neu ist, dass diese 60 % über 15 Jahre verteilt ausgeglichen werden können.

Begünstigung von Ehegattenwohnungen
Werden Eigentumswohnungen unter Ehegatten übertragen, galt eine Steuerbefreiung nur für Wohnungen bis 150 m2. Künftig gilt dies als Freibetrag, d.h. auch bei größeren Wohnungen ist der Erwerb unter Lebenden und von Todes wegen aliquot bis 150 m² steuerfrei. Es ist nur jener Anteil zu versteuern, der 150 m2 übersteigt.

Betriebsübertragungen und Umgründungen
Bei unentgeltlichen bzw. teilunentgeltlichen Betriebsübertragungen wird der Betriebsfreibetrag von EUR 365.000 auf EUR 900.000 erhöht. Die Grunderwerbsteuer für den unentgeltlichen Teil ist zusätzlich mit 0,5 % des Grundstückswertes begrenzt. Und für Umgründungen gilt, dass die Bemessungsgrundlage für die GrESt künftig mindestens der Grundstückswert oder die höhere Gegenleistung darstellt; der 3-fache Einheitswert ist nicht mehr Bemessungsgrundlage, dafür gilt auch hier ein begünstigter Steuersatz von 0,5 %.

Weitere Newsletter-Artikel:

Steuerreform 2015/16 – Überblick über wesentliche Änderungen
Neues zur Haftung beim Asset-Deal
Bilanzdelikte und Untreue neu geregelt
Neue Regeln für den letzten Weg des Autos
Handelsvertreter-Richtlinie bleibt
Höherer Freibetrag für Mitarbeiterkapitalbeteiligung
 

Alle Angaben auf dieser Website dienen nur der Erstinformation und können keine rechtliche oder sonstige Beratung sein oder ersetzen. Daher übernehmen wir keine Haftung für allfälligen Schadenersatz.