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Sicherheiten in der Insolvenz des Bauträgers

Autor: Klaus Pfeiffer

Die Insolvenz eines großen Bauträgers, wie z.B. der ALPINE Bau GmbH, kann für Private dramatische Folgen nach sich ziehen. Denn oft ist der Kaufpreis zumindest teilweise bezahlt, doch die Fertigstellung der Wohnung oder des Hauses noch weit entfernt. Die nächsten Monate werden zeigen, ob das Bauträgervertragsgesetz (BTVG) seinen Ansprüchen gerecht wird. Soll es doch gerade vor den Risiken bei Insolvenz eines Bauträgers schützen. Hier werden daher kurz die Sicherungsmodelle des BTVG und die rechtlichen Möglichkeiten der Erwerber dargestellt.

Der Verkäufer einer Immobilie möchte naturgemäß möglichst rasch an den gesamten Kaufpreis gelangen, während der Käufer diesen bis zur Übergabe des Kaufgegenstandes und der Einverleibung seines Eigentums zurückbehalten möchte. Damit keiner der beiden in Vorleistung treten muss, wird regelmäßig ein Treuhänder eingeschaltet, auch wenn der zeitliche Rahmen meist relativ überschaubar ist.

Bei noch zu entwickelnden Objekten (Bauträgerprojekten) kommt jedoch risikoerhöhend hinzu, dass sich der Zeitraum zwischen Vertragsabschluss und Übergabe des Kaufgegenstandes über mehrere Monate und manchmal sogar Jahre erstrecken kann. Gerade dieser Problematik versucht das BTVG zu begegnen und sieht in der Realisierungsphase drei Sicherungsmodelle für den Käufer vor.

Sicherungsmodelle des BTVG

  • Grundbücherliche Sicherstellung: Zahlung des Kaufpreises durch den Käufer gemäß BTVG-Ratenplan (d.h. abhängig von dem tatsächlichen Baufortschritt, welcher von einem unabhängigen Sachverständigen festzustellen ist) sowie gleichzeitige grundbücherliche Sicherstellung des Erwerbers. Dies ist bei Bauträgern das beliebteste Modell.
  • Schuldrechtliche Sicherstellung: Zahlung des Kaufpreises bei Vertragsabschluss, jedoch Sicherstellung des Kaufpreises mittels Bankgarantie bis zur Übergabe des Kaufgegenstandes. Im Falle des Rücktrittes kann der Erwerber die Bankgarantie ziehen und erhält den gesamten Kaufpreis von der Bank zurückerstattet. Allerdings kommt dieses Modell nur selten zum Einsatz, da die Bankgarantie mit zusätzlichen Kosten für den Bauträger verbunden ist. Es reduzieren sich jedoch die Finanzierungskosten für das Projekt, da der Erwerber in Vorleistung treten muss.
  • Pfandrechtliche Sicherstellung: wie bei der schuldrechtlichen Sicherstellung, jedoch Sicherung mittels Pfandrecht. Weitgehend totes Recht in der Praxis.

Im Insolvenzverfahren
Die Eröffnung des Insolvenzverfahrens entbindet den Bauträger nicht von seiner Pflicht, das Projekt zu realisieren und die kaufgegenständliche Liegenschaft fertigzustellen. Wesentlicher Unterschied ist jedoch, dass die Entscheidungs- und Verfügungskompetenz gemäß § 3 Insolvenzordnung (IO) auf den Insolvenzverwalter übergeht.

Wurde der Vertrag noch nicht vollständig erfüllt – wie dies meist bei der Insolvenz eines Bauträgers der Fall ist – hat der Insolvenzverwalter folgende zwei Möglichkeiten:

  • Eintritt in den Vertrag: Der Insolvenzverwalter muss gemäß § 21 IO erklären, ob er in den Vertrag eintritt. In diesem Fall müssen beide Seiten ihren vertraglichen Verpflichtungen nachkommen, insbesondere ist der Insolvenzverwalter verpflichtet, die kaufgegenständliche Liegenschaft fertigzustellen. Der Insolvenzverwalter wird sich nur dann dafür entscheiden, wenn sich ein anderer Bauträger bereit erklärt, die Arbeiten zu beenden, oder der Insolvenzverwalter selbst die Arbeiten abschließen möchte (dieses Szenario ist umso wahrscheinlicher, je weiter die Arbeiten bereits fortgeschritten sind).
  • Rücktritt vom Vertrag: Entscheidet sich der Insolvenzverwalter gegen den Vertragseintritt, kann er gemäß § 21 IO vom Vertrag zurücktreten. Dieser hat Wirkung für die Zukunft und befreit beide Seiten von der weiteren Vertragserfüllung.

Sowohl bei der schuldrechtlichen als auch bei der pfandrechtlichen Sicherstellung ist ein Rückforderungsanspruch von Anfang an besichert; wurde eine Bankgarantie bestellt, so ist der Erwerber berechtigt, diese nach seinem Rücktritt zu ziehen, und steht dann im Großen und Ganzen wie vor dem Vertragsabschluss.

Bei der grundbücherlichen Sicherstellung wirkt der Rücktritt des Insolvenzverwalters zwar nur für noch nicht erbrachte Leistungen, doch muss der Erwerber selbst für die Fertigstellung des Projektes sorgen. Dies setzt allerdings ein gutes Einvernehmen mit dem Insolvenzverwalter voraus, da der Erwerber zumeist noch nicht Eigentümer ist und die Unterstützung bei der grundbücherlichen Umsetzung benötigt und der Restkaufpreis nach Rücktritt zurück zu überweisen ist. Darüber hinaus treten zumeist mehrere Erwerber gleichzeitig auf, sodass auch hier Einvernehmen notwendig ist.

Resümee

Wie oben ausgeführt, bringt im Insolvenzfall gerade das in der Praxis beliebteste Sicherungsmodell des BTVG-Ratenplans große Schwierigkeiten mit sich. Kaufinteressierte sollten daher das Augenmerk auf die Bonität des Bauträgers richten. Andernfalls bleibt leider oft nur mehr die Konfrontation mit dem Insolvenzverwalter beim Versuch, eine sinnvolle Lösung zu finden.

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