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Immobilien-Schenkungen ab 2013 erheblich teurer?

Autoren: Stefan Artner, Klaus Pfeiffer
Foto_Immo-Schenkungen
Mit seinem Erkenntnis vom 21.9.2011 sprach der Verfassungsgerichtshof (VfGH) aus, dass eine Anknüpfung der Eintragungsgebühr (1,1 %) an den  Einheitswert der Liegenschaften verfassungswidrig sei. Eine Änderung im Gebührenrecht war damit vorprogrammiert. Die nun vorliegende Regierungs-
vorlage sieht allerdings umfangreiche Ausnahmen vor, in manchen Fällen wird die Grundbuchsgebühr auch günstiger.


Das Gerichtsgebührengesetz stellt bei bestimmten  Rechtsvorgängen auf den Einheitswert von Liegenschaften als Bemessungsgrundlage ab. So wurde etwa die Eintragungsgebühr bei Schenkungen grundsätzlich auf Basis des dreifachen Einheitswertes errechnet. Der VfGH hatte nun einzelne Passagen  des Gerichtsgebührengesetzes für verfassungswidrig erklärt, weil der Einheitswert keinen sachgerechten Maßstab für die damit abgegoltene Leistung der Gerichte abbilde. Der von  Justizministerin Karl zwischenzeitig präsentierte Gesetzestext zur Änderung der Grundbuchsgebühr, wodurch die Regelungslücke  geschlossen werden soll, sieht dabei Folgendes vor:

Einheitliche Bemessungsgrundlage
Ab 1.1.2013 soll grundsätzlich für alle Arten des  Liegenschaftserwerbs eine einheitliche Bemessungsgrundlage gelten. Auch bei Schenkungen wird daher nicht mehr auf den dreifachen (oft niedrigeren) Einheitswert abgestellt, sondern auf den Wert, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bei einer Veräußerung üblicherweise zu erzielen wäre.

Begünstigungen
Eine wesentliche Begünstigung sieht das Gesetz für Übertragungen im Familienkreis vor: also an Ehegatten, Verwandte in gerader Linie oder deren Ehegatten. Erweitert wurde dieser Kreis um  Lebensgefährten mit gemeinsamem Wohnsitz, und auch um Geschwister, Nichten und Neffen, damit Personen ohne Nachkommen eine begünstigte Übergabe im Familienkreis ermöglicht wird. Die zweite wesentliche Begünstigung betrifft bestimmte gesellschaftsrechtliche Vorgänge (Verschmelzung, Einbringung, Spaltung etc. ) und Übertragungsvorgänge zwischen der Gesellschaft und ihrem Gesellschafter (z.B. Einbringungen). Ins Auge fällt, dass nun auch entgeltliche Vorgänge von den obigen Begünstigungen umfasst sind. Für Kaufverträge im Familienkreis ist es daher oft günstiger, den Vertrag erst in 2013 zu schließen, weil sich die Eintragungsgebühr gegenüber der noch geltenden Regelung um mindestens zwei Drittel reduziert. Nicht Voraussetzung für die Begünstigung ist, dass ein gemeinsamer Haushalt vorliegt (Ausnahme: bei Lebensgefährten), dass die Liegenschaft zur Befriedigung eines dringenden Wohnbedürfnisses dient, oder ob ein Betrieb oder eine Landwirtschaft fortgeführt wird.
 

Verkehrswert oder Einheitswert
Bemessungsgrundlage für die Eintragungsgebühr ist ab 2013 auch bei unentgeltlichen Übertragungen der Verkehrswert der Liegenschaft. Bei begünstigten Erwerbsvorgängen ist jedoch nur der dreifache Einheitswert, begrenzt mit 30 % des Verkehrswertes, als Bemessungsgrundlage heranzuziehen.

Die Bestimmungen treten mit 1.1.2013 in Kraft. Ab dem Jahreswechsel wird auch die Selbstberechnung der Eintragungsgebühr durch Rechtsanwälte und Notare nicht mehr zulässig sein. Diese ist danach nur noch für die Grunderwerbsteuer möglich. Die Eintragungsgebühr wird dann wieder vom Gericht vorgeschrieben.

Ausblick
Sind Schenkungen von Liegenschaften bereits geplant, so sollte geklärt werden, ob diese als begünstigte Erwerbsvorgänge anzusehen sind. Bei Schenkungen außerhalb der Familie oder an nicht Begünstigte (z.B. an Cousins/Cousinen) ist es ratsam, die Schenkung noch vor Jahresende zu schließen, auf diese Weise kann man sich eine Bemessung der Grundbuchsgebühr noch auf Basis des geringen dreifachen Einheitswerts sichern. Bei Umgründungen wird es ab 2013 teurer (dreifacher statt zweifacher Einheitswert), ebenso bei der Stiftung von Liegenschaften (Verkehrswert statt dreifacher Einheitswert). Bei Kaufverträgen im Familienkreis wird es hingegen unter der künftigen Regelung günstiger: Hier ist künftig der dreifache Einheitswert die Bemessungsgrundlage, nicht mehr der Kaufpreis.

In den nicht begünstigten Fällen müssen die Vertragsparteien ab 2013 den Verkehrswert der Liegenschaft plausibel machen. Dieser kann z.B. auf der Grundlage des Kaufpreises aus einem früheren Erwerb abgeleitet werden. Möglich ist auch ein Vergleich aus dem Immobilienpreisspiegel oder mit vergleichbaren Transaktionen. Ein formelles Gutachten ist nicht gefordert.

Der Verwaltungsaufwand für den Bund wird durch diese Novelle im Übrigen vielleicht sogar steigen, da künftig die Selbstberechnung der Eintragungsgebühr entfällt und wieder vom Gericht vorgeschrieben wird. Dieser Mehraufwand bei der Prüfung soll aber, so heißt in den erläuternden Bemerkungen, durch „Großzügigkeit bei der Plausibilitätsprüfung“ des Verkehrswerts in Grenzen gehalten werden.

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