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Keine Kartellrechtswidrigkeit bei Mietverträgen mit Einkaufszentren

Autor: Heinrich Kühnert

Im Gegensatz zu gewachsenen Einzelhandelsgebieten, wie etwa Einkaufsstraßen, werden Einkaufszentren als Einheit geplant und verwaltet. Ziel des Betreibers ist es, eine möglichst hohe Kundenfrequenz sicherzustellen. Neben der Erreichbarkeit und dem Design des Einkaufszentrums kommt es dabei auch auf die richtige Zusammenstellung der Geschäfte an. Ein Urteil des Europäischen Gerichtshofs bringt nun Klarheit zu bisher vermuteten Wettbewerbsbeschränkungen für Mieter und Betreiber von Einkaufszentren.

Beschränkungen in Einkaufszentrumsverträgen
In Verträgen zwischen Betreibern von Einkaufszentren und Mietern finden sich regelmäßig Bestimmungen, die sicherstellen sollen, dass dieses Ziel erreicht wird. Beispielsweise können Betreiber ihren Mietern untersagen, in einem gewissen Umkreis um das Einkaufszentrum weitere Geschäfte zu betreiben („Radiusklausel“). Umgekehrt können Ankermieter Einfluss auf die Zusammenstellung der Geschäfte im Einkaufszentrum erlangen, beispielsweise indem ihnen ein Zustimmungsrecht zur Vermietung von Geschäftsflächen an Dritte eingeräumt wird.

Derartige Klauseln schränken die Freiheit des Mieters bei der Standortwahl oder, im umgekehrten Fall, die Freiheit des Betreibers bei der Vergabe von Geschäftslokalen ein.

Solche Eingriffe in die Handlungsfreiheit einer Partei bedeuten jedoch nicht automatisch, dass der Wettbewerb beschränkt und die Verbraucher geschädigt werden. Vielmehr können sie auch Vorteile mit sich bringen, indem sie etwa Investitionen seitens des Betreibers oder des Mieters erleichtern. Die Frage, wie derartige Klauseln kartellrechtlich zu betrachten sind, war jedoch lange unklar.

Nachweis konkreter Abschottungswirkung erforderlich
In seinem Urteil in der Sache Maxima Latvija hat der Europäische Gerichtshof (EuGH) nun für eine wichtige Klarstellung gesorgt. Maxima ist eine der größten Supermarktketten in Lettland. Eine Reihe von Einkaufszentren hatten Maxima als Ankermieterin Zustimmungsrechte zur Vermietung von Geschäftsflächen an Dritte eingeräumt.

Die lettische Wettbewerbsbehörde erachtete diese Klauseln als „bezweckte“ Wettbewerbsbeschränkungen im Sinne des Kartellverbots. Klauseln, die in die Kategorie der bezweckten Wettbewerbsbeschränkungen fallen, gelten als wettbewerbswidrig, ohne dass es einer Prüfung ihrer Auswirkungen bedarf.

Der EuGH kam in seinem Urteil zum gegenteiligen Ergebnis. Derartige Zustimmungsrechte seien nicht schon ihrem Wesen nach als schädlich für das gute Funktionieren des Wettbewerbs anzusehen. Sie können daher nicht als bezweckte Wettbewerbsbeschränkungen qualifiziert werden. Zustimmungsrechte wie die Maxima eingeräumten verstoßen vielmehr nur dann gegen das Kartellverbot, wenn eine detaillierte Prüfung des wirtschaftlichen und rechtlichen Zusammenhangs ergibt, dass sie erheblich zur Abschottung des Marktes beitragen.

Dies entspricht den Urteilen des OGH zu Radiusklauseln, also jenen Klauseln, die es Mietern untersagen, in einer gewissen Distanz um das Einkaufszentrum weitere Geschäfte zu betreiben. Zwar hat der OGH bislang eine Festlegung, ob es sich dabei um „bezweckte“ Wettbewerbsbeschränkungen handelt, unterlassen. Im Ergebnis hat er die vom Kartellgericht durchgeführte detaillierte Prüfung der Auswirkungen solcher Klauseln, welche bei bezweckten Wettbewerbsbeschränkungen nicht erforderlich wäre, jedoch bestätigt.

Ausblick
Vorsicht bei der Vertragsgestaltung ist allerdings auch nach Maxima Latvija geboten, insbesondere wenn die Parteien selbst über hohe Marktanteile verfügen oder derartige Klauseln auch von ihren wesentlichen Wettbewerbern angewendet werden. Das Urteil des EuGH hat aber große Bedeutung für die Beweislast. Denn leitet die Wettbewerbsbehörde ein Verfahren ein, dann muss nun die Behörde den Nachweis wettbewerbswidriger Auswirkungen erbringen.

Mindestens ebenso wichtig ist aber die Bedeutung für Verfahren zwischen Betreiber und Mieter: Jene Partei, die sich auf die Wettbewerbswidrigkeit einer solchen Klausel beruft, trifft hierfür auch die Beweislast. Eine Vermutung, dass solche Klauseln grundsätzlich gegen Kartellrecht verstoßen und damit nichtig sind, besteht also nicht.

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